Застройщики против банков: как будет решаться вопрос ввода комиссии при выдаче ипотечных кредитов

На прошлой неделе в пресс-центре «РИА-Новости» прошел круглый стол «Ипотека- 2024», в рамках которого участники рынка обсудили актуальные вопросы льготного ипотечного кредитования: введение некоторыми банками комиссий для застройщиков, а также возможный рост цен на жилье и действия застройщиков в новых обстоятельствах. Организатором дискуссии выступила команда форума недвижимости «Движение».

По словам экспертов, главная проблема ввода комиссий — удорожание жилья. Стремление сохранить текущий уровень ставок по программам господдержки привело к повышению расходов покупателей на приобретение жилья. Теперь если человек покупает по программе семейной ипотеки квартиру стоимостью 12 млн рублей, то комиссия девелопера банку составляет 778 тыс. рублей, подсчитали в ГК «А101». Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов отметил, что эти средства становятся дополнительной нагрузкой на финансовую модель девелоперского проекта: платить комиссию нужно до раскрытия эскроу-счетов, то есть брать дополнительный кредит от банка и платить по нему еще и проценты. «Нагрузка ощущается в новых проектах, где наполнение эскроу-счетов ниже, а ставка по проектному финансированию выше. Дополнительные расходы на комиссию потребуют согласования с банками. Все это может вынудить девелопера поднять цены на жилье, даже если это противоречит его интересам и отразится на темпах продаж. В итоге со ставкой по семейной ипотеке на текущем уровне в 6% и ростом стоимости квартиры на 10% первоначальный взнос для клиента составит 2,6 млн рублей, сумма кредита — 10,5 млн, а ежемесячный платеж — 75,6 тыс. рублей. При этом если бы ставку по семейной ипотеке просто повысили на один процентный пункт (с 6 до 7%), то ежемесячный платеж составил бы 74,4 тыс. рублей, то есть на 1 200 рублей меньше», — привел расчеты Рустам Азизов.

С коллегой согласился вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA Илья Витковский, отметивший, что появление комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки в пределах 10-15%. «Данный рост также обусловлен повышением комиссионного вознаграждения, которое неизбежно отразится на кошельке покупателя. Если сравнивать стоимость квартир в новостройках Московской области в декабре и январе, то уже можно фиксировать подорожание на 8,5%», — подчеркнул он.

Кроме того, как отметила директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Grou Александра Мамохина, ставка влияет на спрос в несколько раз сильнее цены: эластичность спроса по цене в 2-3 раза ниже эластичности спроса по ставке. «Текущие программы субсидирования действуют до 1 июля 2024 года, затем мы можем все столкнуться с ситуацией, когда от субсидированной ставки в 8% рынок вернется к ставке в 18%, тогда стоимость квартиры в среднем увеличится в два раза! Решение платить ипотечный кредит со ставкой 18% — во-первых, нерационально, а во-вторых, скорее всего просто непосильно для большинства покупателей», — говорит эксперт.

В итоге некоторые девелоперы приостанавливают работу с банками, которые вводят комиссию. Коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Кобякова считает, что нужно найти решение, не вызывающее повышение цен. «Вместе с банками мы всегда разрабатывали огромное количество ипотечных программ, которые отвечали первостепенным потребностям нашего покупателя и не приводили к подорожанию жилья. Сейчас продолжаем переговоры с банками, пока работу с ними по программам с господдержкой мы не восстановили и надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро», — рассказала она.

По словам директора по развитию платформы Сделка.РФ Ольги Сидоренко, у девелоперов есть выбор, с каким банком работать по ипотечному кредитованию. «Девелоперы активно дифференцируют ипотечный портфель и обращаются к банкам не из топ-3», — сказала она. И в ближайшее время, по словам эксперта, рынок ипотеки ждет перераспределение сил: в топе окажутся банки с гибким подходом.

За круглым столом прозвучал и ряд предложений, которые войдут в резолюцию и будут направлены в органы власти. Одно из них — устанавливать не фиксированную ставку господдержки, а дельту от учетной ставки, чтобы, как отметил генеральный директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, «всегда это была понятная сумма, которую нужно было бы выделять, и чтобы потом не нужно было делать необычных ходов, которые потрясают рынок».

Антон ГЛУШКОВ, президент Национального объединения строителей:

«Реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию, именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для большей части субъектов России и муниципалитетов, даже таких крупных, как города-миллионники, невозможно»