• Виктор
  • Статьи
  • 3 мин. чтения

Строим дом в кредит: можно ли взять ипотеку и какими будут условия?

Сотни тысяч россиян каждый год оформляют ипотечные кредиты, но почти все покупают в кредит квартиры. А что, если построить свой собственный частный дом за средства ипотеки? Увы, на практике банк, скорее всего, откажется выдавать ипотеку на строительство. Почему так происходит и где такой кредит одобрят – читайте в статье.

Почему это проблема

Ипотечное кредитование в России за последние 3 года находится на подъеме, каждый год заключается порядка 700 тысяч договоров кредитования. Но подавляющее большинство сделок с использованием ипотечных кредитов – покупка квартир (долевое строительство, первичный или вторичный рынок).

Даже по официальным оценкам доля ипотечных кредитов на приобретение частных домов составляет сейчас всего 1%. И это при том, что индивидуальное жилищное строительство дает почти половину всех возводимых в России площадей жилья (32 миллиона квадратных метров из 75,6 миллионов).

Данная проблема кроется в самом принципе ипотечного кредитования. Ипотека – это одна из форм залога недвижимости. В большинстве случаев предметом залога становится непосредственно само приобретаемое жилье. В случае с квартирами это работает, даже для покупки готового дома можно использовать ипотеку.

Но если дом не построен, его нельзя отдать в залог банку. Остается земельный участок, но это очень специфический актив, к тому же его стоимость может быть недостаточной.

Поэтому частные дома в ипотеку практически не строят. Кто-то берет потребительский кредит на небольшой срок и под большие проценты, кто-то оформляет залог на другое недвижимое имущество.

Государство, казалось бы, заинтересовано в том, чтобы решить жилищную проблему в стране – да еще и силами самих россиян. Но до настоящего времени полноценной программы поддержки ипотеки на строительство дома не существует.

В сфере ИЖС в России есть достаточно проблем – это правовые сложности при строительстве или продаже дома в СНТ, дороговизна подведения коммуникаций, отсутствие дорог и т.д. Возможно, поэтому проблема ипотечного кредитования строительства частных домов пока существует.

В частности, остаются нерешенными такие проблемы:

  • невозможность заранее определить полную сумму расходов на строительство. Ипотеку в виде кредитной линии пока не предлагал никто;
  • из-за этого не получится определить сумму первоначального взноса, а сам порядок ее использования крайне сложно прописать в договоре. Обычно в банках говорят о том, что заемщик должен отчитаться о потраченных деньгах чеками;
  • если строить дом будет подрядчик – это дорого и может не вписаться в допустимую сумму кредита. Если сам владелец земли – у него на это не останется времени из-за работы (а работа и зарплата заемщика особо тщательно проверяются банками);
  • не каждый банк согласится ждать несколько лет окончания строительства, чтобы оформить построенный дом в залог.

Кстати, не стоит путать ипотеку на строительство дома и на покупку квартиры по договору долевого участия. Во втором случае банк легко принимает в качестве залога права требования дольщика.

Так что пока ипотечное кредитование строительства дома вызывает больше вопросов, чем дает ответов, и в этой ситуации приходится идти на компромиссы.

Какие варианты строительства в кредит существуют

Несмотря на огромные сложности, желание построить свой дом за заемные средства есть у многих россиян. Ждать, пока государство создаст специальную программу под такое кредитование, никто не хочет.

Поэтому используют те варианты, которые есть уже сейчас и доступны заемщикам:

1. Потребительский кредит на строительство. Пока это самый частый вариант, люди покупают в кредит строительные материалы или оплачивают за счет него услуги строительных компаний.

Плюсы – получить легко, особенно для зарплатного клиента банка. Выдается, как правило, без целевого использования, не нужно оформлять никакой залог. Выплатив один кредит, можно брать другой – на следующую партию стройматериалов.

Минусы – высокая процентная ставка, минимум 15-16%, к которым прибавляется плата за страховку. Срок кредитования вряд ли будет больше, чем 3 года, а значит, ежемесячный платеж будет большим. По потребительским кредитам нет программ государственной поддержки.

В отсутствие специализированных программ желающим построить дом чаще всего приходится использовать именно кредиты. Лучше всего оформлять потребительский кредит в том банке, куда приходит зарплата или пенсия, тогда ставка будет ниже.

2. Ипотечный кредит под залог другого имеющегося жилья. Это компромиссный вариант – ставка по кредиту будет как при ипотечном кредитовании, а деньги можно будет свободно использовать при строительстве.

Главный минус – нужно иметь другой объект недвижимости. К ним банки применяют серьезные требования: жилье должно иметь все необходимые коммуникации, находиться в нормальном состоянии, не быть признанным ветхим или аварийным.

Кредит можно получить, как правило, в размере до 75% от оценочной стоимости залогового жилья. Учитывая, что дом обычно строят те, у кого слишком маленькая квартира, сумма кредита будет небольшой.

На такие кредиты государственные программы поддержки тоже не распространяются.

3. Полноценная ипотека на строительство дома. Этот вариант имеет один огромный недостаток – подобных программ кредитования в России практически нет.

Максимум, что может предложить банк, это оформление кредита под залог земельного участка. Когда дом будет построен, его тоже оформят как залог.

Стоит понимать, что банк, скорее всего, воспользуется кадастровой стоимостью земельного участка, которая может быть занижена. Сумма кредита составит определенный процент от этой стоимости, поэтому она явно будет не очень большая.

Если получится оформить именно ипотечный (жилищный) кредит, его частично можно погасить материнским капиталом. Пенсионный фонд официально разрешает направлять средства капитала на это.

На практике в действительности работают только первые 2 варианта. Ипотека на цели строительства дома есть только у государственного Банка «Дом.РФ», и с множеством ограничений.

Актуальные предложения банков

Хоть спрос на ипотечные кредиты для строительства частного дома существует, банки предлагают буквально несколько подобных программ.

Из них полноценное ипотечное кредитование есть лишь в Банке «Дом.РФ» (бывшее АИЖК). Продукт называется «Ипотека на строительство жилого дома», основные параметры такие:

  • процентная ставка: 11-12% годовых (без страховки +0,7%);
  • первоначальный взнос – минимум 20%;
  • максимальный срок – 30 лет;
  • строительство дома должно осуществляться подрядной организацией из списка банка. Таких там всего 3;
  • программа работает пока только в Москве и Московской области.

В отличие от всех остальных программ, Банк «Дом.РФ» принимает в залог права требования на строящийся жилой дом (по аналогии с долевым строительством).

Но минусов все равно много – привязка к одному из трех подрядчиков и недоступность программы в регионах.

Остальные программы предполагают, что заемщик оформляет в залог какое-то имущество – земельный участок или другую недвижимость.

Одной из программ является ипотека от Сбербанка. Основные условия программы такие:

  • сумма кредита – не меньше 300 тысяч рублей и не больше, чем 75% стоимости залогового имущества (другая недвижимость или земельный участок);
  • срок кредитования – до 30 лет;
  • процентная ставка – минимум 10,3% годовых (за отказ от страховки и маленький первоначальный взнос будет +2,5%);
  • для некоторых регионов ставка снижается до 9,3% годовых;
  • первоначальный взнос – 25% (есть возможность снизить его до 15-20%);
  • страховка – на залоговое имущество обязательно, личное страхование – по желанию.

В целом, это классический кредит под залог имеющегося недвижимого имущества. Среди плюсов сравнительно низкие ставки и возможность оформить земельный участок в залог.

Другие банки требуют передавать в залог полноценное жилье, и даже выдвигают к нему требования.

Например, Альфа-банк предлагает «Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья» с такими условиями:

  • сумма: до 3 миллионов рублей;
  • ставка: от 11 до 23% годовых в зависимости от суммы и заемщика. Базовая ставка составляет 13,49% годовых;
  • срок – до 30 лет.

Основные требования банк предъявляет к недвижимости, которая передается в залог по кредиту. Она должна быть подключена ко всем коммуникациям, иметь исправную сантехнику, двери, окна и крышу; не быть ветхим или аварийным жильем. Дом с земельным участком вообще нельзя оформить в залог.

Росбанк предлагает «Целевой кредит на строительство дома» – также под залог уже имеющегося объекта недвижимости. Условия его такие:

  • ставка от 9 до 11,75% годовых (до подтверждения целевого использования средств +2%);
  • сумма кредита – от 300 тысяч рублей до 70% от стоимости залоговой недвижимости;
  • срок кредита – от 3 до 25 лет;
  • обязательные требования к залоговой недвижимости: наличие отдельной кухни и санузла, здание не предназначено под снос или капитальный ремонт.

Аналогичные кредитные продукты есть у Банка жилищного финансирования, Банка «ФК Открытие» и других кредитных организаций. Их объединяет то, что в залог они хотят получить другое недвижимое имущество заемщика, максимальная сумма кредита определяется ее стоимостью.

Так что «настоящая» ипотека на строительство дома есть у Банка «Дом.РФ», но по факту она недоступна для большинства россиян.

Государственная программа «деревянной ипотеки»

Было бы неправильно утверждать, что государство никак не решает проблему доступности ипотечного кредитования на строительство. Первая масштабная программа стартовала в 2018 году и касается она строительства деревянных домов.

Суть программы – государство субсидирует процентную ставку по кредитам, получаемым на покупку деревянного дома заводского изготовления. Субсидия составляет 5% из общей величины процентной ставки по кредиту.

Банки готовы выдавать такие кредиты в среднем под 15% годовых (очевидно, рассматривая их как рискованные), соответственно, заемщик будет платить банку только ставку в 10% годовых.

Остальные условия такие:

  • первоначальный взнос – от 10%;
  • в залог оформляется земельный участок, на котором строится дом;
  • сумма кредита – не больше 3,5 миллионов рублей;
  • дом должна построить крупная компания с оборотом не меньше, чем 200 миллионов рублей в год;
  • сам дом должен иметь капитальный фундамент, быть построенным из древесины определенных твердых пород и быть пригодным для проживания круглый год;
  • срок строительства дома – не больше 4 месяцев;
  • программа действует, пока не закончатся выделенные на нее деньги.

Как видим, программа рассчитана на строительство дома из деревянного домокомплекта проверенной фирмы. Так государство планирует более эффективно использовать лесные ресурсы.

На данный момент есть информация о том, что программу продлили на 2019-2020 годы (изначально она была рассчитана до 30 ноября 2018 года). Условия участия в программе, как сообщается, не изменились.

Пока, к сожалению, у «деревянной ипотеки» проблем больше, чем возможных решений:

  • неопределенность с тем, как долго государство будет субсидировать процентные ставки. Банки просто боятся выдавать такие кредиты, потому что под полные 15% годовых клиенты не смогут их выплачивать;
  • жесткие ограничения на строительные компании. Пока подходящих компаний всего несколько («Зодчий», «Теремъ», «Good Wood» – все из Москвы, есть дилеры в регионах);
  • у заемщика уже должен быть подходящий земельный участок. Учитывая, что компании расположены, в основном, в Москве, земля там дорогая;
  • субсидия покрывает только кредит на сам дом и его возведение. Коммуникации и финальную отделку придется оплачивать самостоятельно или брать на это обычный кредит;
  • многие потенциальные заемщики вообще не слышали о программе.

Как результат, оказалось, что «деревянная ипотека» в 2018 году была не очень востребована. Изменится ли ситуация в текущем году, пока спрогнозировать сложно.

Тем не менее, программа может быть перспективной. Например, в США деревянные дома составляют 40% от всего жилищного строительства, тогда как в России – всего 12%. Если на программу выделить больше денег и сделать ее бессрочной, она может иметь успех.

Кстати, на уровне правительства планируют снизить процентную ставку по «деревянной ипотеке» до 7,9% годовых (очевидно, что уже с учетом скидки в 5%), но пока только к 2024 году.

Кроме того, будут разрабатываться новые формы ипотечного кредитования, чтобы желающие построить дом в кредит могли это себе позволить. Цель по программам – сделать ставки по таким кредитам на уровне 10% годовых, как при строительстве дома, так и при покупке нового дома в новых коттеджных поселках.

Отзывы заемщиков

Хоть доля кредитов на строительство жилья и составляет всего около 1% от общего их числа, кто-то все же их получает и может поделиться опытом. Стоит отметить, что все потенциальные и реальные заемщики отзываются о такой ипотеке как об «очень сложной» – и это также слова сотрудников банков.

Один из тех, кому удалось получить ипотеку на ИЖС в Сбербанке, рассказал о таких особенностях:

  • заявку подавали не напрямую в банк, а через строительную компанию. Строительная компания сама составила смету строительства, но банк все равно предложил к ней множество поправок. По каждой строчке придется отчитываться перед банком;
  • в залог пришлось оформить имеющуюся квартиру, причем за экспертную оценку ее стоимости заплатили 1 500 рублей. Столько же стоила оценка земельного участка;
  • процентная ставка – 15% годовых, когда дом будет готов, ее снизят на 1%. Первоначальный взнос – 25% минимум, эту сумму заплатили строительной компании;
  • банк выделяет средства траншами.

Сумму поделили на 4 части, которые перечисляли по мере готовности частей дома. Плюсом стало то, что проценты начисляют только на те суммы, которые фактически перечислены.

Сбербанк, как оказалось, допускает и возведение дома силами самого заемщика. Соответственно, тогда отчитывается не строительная компания, а он сам, предоставляя банку все чеки и квитанции на приобретенные стройматериалы и выполненные работы.

Это актуально и для первоначального взноса. Заемщику придется доказать, что минимум 25% от стоимости дома он потратил самостоятельно, предоставив чеки.

Многое зависит от человеческого фактора, так как в банках в разных городах работают разные люди. Где-то все проходит быстро и гладко, а где-то менеджеры по ипотеке оказываются не очень компетентными.

В любом случае, построить дом в кредит можно. Другой вопрос – а нужно ли это делать при том, что процентная ставка будет в 1,5-2 раза выше, чем по обычному кредиту, а за каждый шаг нужно отчитываться перед банком?

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Что нужно знать россиянам об ипотечных каникулах в 2019 году?

Практически 85% российского населения уже живут «в кредите». Сложно встретить новую, образовавшуюся «ячейку общества» без долговых денежных обременений....

Квартира в Москве в ипотеку – какой размер дохода нужен?

Купить квартиру в Москве желает множество россиян – как коренных жителей столицы, так и переехавших из регионов граждан....

Можно ли оформить ипотеку, если есть другой непогашенный кредит?

Сегодня востребованы среди население кредиты на приобретение товаров и услуг. Их предлагают различные банковские учреждения. Условия у всех...

Дальневосточную ипотеку распространили и на Арктику

Соответствующее постановление подписал премьер Михаил Мишустин Дальневосточную ипотеку распространили и на Арктику, а точнее, на ее сухопутную зону....

Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?

Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных....

Что такое закладная по ипотеке и что с ней делать, когда кредит уже погашен?

При оформлении ипотеки банк берет в залог недвижимость, приобретаемую заемщиком. Подтверждением этого является закладная. Что это за документ?...

Как оформить ипотечный кредит в 2022 году: этап за этапом

Россияне в прошлом году оформили рекордное количество ипотечных кредитов – в стране их было выдано около 2 миллионов....

Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Ипотека – чрезвычайно популярный инструмент решения жилищного вопроса. В 2021 г. в одной лишь Москве по такой схеме...

ФАС отреагировала на конфликт застройщиков и банков по вопросу о льготной ипотеке

Пока в Федеральной антимонопольной службе изучают поступившие жалобы, выяснила Business FM. Их присылают и заемщики, которым отказали в...

ТОП-5 ошибок при досрочном погашении ипотеки

Россияне оформляют ипотеку в среднем на 20 лет, и стараются ее закрывать раньше срока. Сразу это сделать получается...

Рейтинг доступности жилья, в котором Якутия и Сахалин — наверху, Москва и Петербург — в середине, а внизу — Карелия и Кубань

Сопоставив нынешнюю стоимость жилья и средний размер зарплаты, взятый в десятилетнем объеме, эксперты составили рейтинг доступности жилья. Результаты...

Ипотека в кризис: изучаем, что предлагают банки в марте 2022 года

Спустя почти месяц после начала жесткого кризиса в России многие банки уже делают попытки адаптироваться к нему. Ставки...

Минфин: с льготной ипотекой пора покончить

Минфин встревожен ростом популярности льготной ипотеки. Ее пора «поджимать», заявил замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Международного таможенного...

Лайфхак: Как стать идеальным ипотечным заемщиком для банка

Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% и принятие властями решения о совмещении данной программы с субсидированными предложениями...

Как оформить кредит на покупку жилья: подробная инструкция

Согласно статистическим данным больше 60% населения РФ снимают жилплощадь. Арендная плата за нее в некоторых регионах достигает баснословных...

«Известия»: власти расширят лимиты по льготной ипотеке

Из-за высокого спроса банки почти потратили выделенные им 5 трлн, пишет газета, ссылаясь на данные «Дом.РФ» В России...

Арендный рынок: уж осень кончилась, снижения все нет

Традиционно высокий арендный сезон завершается на жилом рынке в конце сентября — начале октября, после чего цены начинают...

Гид покупателя: обзор действующих ипотечных программ с господдержкой

Артем Кузнецов Ипотека с господдержкой сейчас становятся фактически единственной соломинкой, благодаря которой граждане могут улучшить свои жилищные условия....

Можно ли увеличить срок ипотеки, чтобы снизить платеж, и как это сделать?

Увеличение срока ипотеки позволяет заемщику уменьшить ежемесячные платежи банку и облегчить, таким образом, текущую финансовую нагрузку. Продление ипотеки...

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, и где ее можно провести

Требования банка в части предоставления документов при оформлении ипотеки могут отличаться. Есть и много общего. Одним из документов,...