IPOTEKA-REALT
Развитие строительной отрасли немыслимо без ипотечного кредитования. По состоянию на I квартал 2022 года каждый второй выданный кредит – ипотека. Поэтому государство и разрабатывает программы субсидирования. В 2022 году была предложена еще одна программа, участие в которой вместе с государством принимают застройщики. Получить в данном случае ипотеку можно по ставке от 0,01% до максимум 2% годовых. Процент очень низкий, поэтому важно разобраться, в чем подвох ипотеки 0,1 процента и какие банки ее предлагают в 2023 году.
Кто и зачем субсидирует подобные программы
Сбыт – двигатель коммерческой деятельности. Застройщикам важно как можно быстрее продать жилье в одном комплексе, чтобы начать строительство нового. Конечно, маркетинговые отделы девелоперов разрабатывают сильные рекламные кампании. Однако, принимая во внимание повышение ипотечных ставок, одна только реклама не способна обеспечить продажи.
Поэтому застройщики разработали особый вариант: они заключают с банками партнерские соглашения, в соответствии с которыми частично или полностью компенсируют ставку по ипотечному кредиту. Те расходы, которые несет девелопер, он закладывает в стоимость квартир. Фактически покупатель приобретает квадратные метры по более высокой цене, но сниженная ставка заметно уменьшает ежемесячный платеж.
То есть, субсидированная ипотека – это кредит, где часть (или все) проценты покрывает кто-то другой. Если по льготной ипотеке это государство, то в данном случае субсидии на ипотеку платит застройщик.
Следует отметить, что если раньше ипотеку по льготной ставке можно было взять лишь на определенный срок (1-3 года максимум), то сейчас банки и девелоперы по ряду программ обеспечивают ставку 0,1 процента на весь период кредитования. Например, в компании «Самолет» ипотека 0,01% действует именно так.
Кроме того, часто такие программы совмещены с льготной или семейной ипотекой. Другими словами, государство компенсирует банку разницу между рыночной ставкой и льготной (в 7% годовых), а застройщик компенсирует остаток. В итоге проценты по кредиту частично оплачивает бюджет, частично – девелопер, а для клиента ипотека превращается в рассрочку.
Какие задействованы застройщики
Подобрать программу можно практически в любом регионе – с программами субсидирования работают многие застройщики, особенно крупные. При этом чаще всего жилье в ипотеку по субсидированным ставкам предлагают в больших городах, где выше конкуренция. Особенно – в Москве и Санкт-Петербурге.
Например, ипотека под 0,1 процент в Москве доступна в новостройках следующих девелоперов:
- ГК «Самолет» – клиенты могут оформить в ипотеку под 0,01 процента на весь срок любую квартиру, которую продает компания в Москве и области. Правда, программа субсидирования комбинируется с «Семейной ипотекой» – то есть, сумма кредита не может составлять более 12 миллионов рублей, а первоначальный взнос – минимум 15%.
- MR Group. Квартиры в ипотеку 0,1-2% можно приобрести в пяти жилищных комплексах классов «Премиум» и «Бизнес». Компания имеет партнерские соглашения со Сбером, Альфа-Банком, МКБ и банком ДОМ.РФ. Пониженная процентная ставка при покупке квартиры в ЖК «Метрополия» сохраняется на весь срок.
- ГК «Аквилон» предлагает оформить ипотеку под 0,01% в банке МКБ и под 0,1% – в Россельхозбанке. Данная ставка будет действовать в течение двух лет, после чего увеличится до 5,7%.
- ГК «А101» для семей с детьми предлагает по ипотеке 0,1 процент. Условия программы такие, что ей можно воспользоваться даже в том случае, когда есть только один ребенок, родившийся в период с 2018 года (то есть, это комбинация с «Семейной ипотекой»).
Правда, есть различия для кредитов в разных банках. Так, по «А101» Россельхозбанк сохраняет ставку от 0,1% на весь период кредитования, а вот в ВТБ и Сбербанке условия такие, что пониженная ставка действует в первые два года. Кроме того, есть возможность приобрести квартиру в ипотеку по ставке от 0,01%, которая также сохранится на весь период кредитования (до 30 лет).
По состоянию на январь 2023 года большая часть этих программ недоступна: в ГК «Самолет» и MR Group ставки начинаются от 3% годовых, в «Аквилоне» программы отмечены как доступные в МКБ и РСХБ, но на сайтах банков найти подтверждение не удалось.
При желании приобрести новостройку от застройщика в Санкт-Петербурге можно обратиться в следующие компании.
- Группа ЛСР предлагает воспользоваться программами семейной и стандартной ипотеки по ставке от 0,01% для покупки жилья в Калининском районе. Ставка 0,01% действует в Промсвязьбанке, под 0,1% можно взять кредит в МКБ и Ак Барсе. Доступен кредит по двум документам в Сбере (от 1,1%) и ВТБ (от 1,3%).
- Компания «Глоракс-Недвижимость». В этой организации можно приобрести квартиру с процентной ставкой 0,01%, которая через определенный период увеличивается. Предложение актуально для проектов Glorax City Василеостровский и Glorax City Заневский.
- Компания «Полис Групп». Работает на рынке строительства жилой недвижимости с 2010 года. В настоящее время идет строительство ЖК «Полис ЛАВрики», ЖК «Полис Приморский» и ЖК «Полис Приморский 2». Квартиры в этих комплексах можно купить в ипотеку по ставке 0,1%, кредит предоставляет МКБ.
В начале 2023 года большая часть программ уже недоступна. Так, в «Глоракс-Недвижимость» минимальная ставка тоже составляет 3% годовых.
В других российских регионах доступны предложения от федеральных застройщиков, например, от компании ПИК. Она строит дома в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новороссийске, Тюмени, Владивостоке, Нижнем Новгороде, Южно-Сахалинске. ПИК сотрудничает с Совкомбанком, банком ДОМ.РФ и ВТБ. Ставка 0,1 процент по ипотеке действует в течение всего периода кредитования. Компания пишет, что у ее клиентов высокий процент одобрения заявок (более 90% при подаче заявки через застройщика).
Условия ипотеки под 0,1 процента от застройщика по банкам на 2023 год
В 2022 году ипотечные программы по ставкам от 0,1% до 2% годовых предлагали разные банки. К началу 2023 года большинство из них не выдают ипотеку по ставкам ниже 3% годовых. Рассмотрим актуальные предложения, действующие и в этом году.
ВТБ
ВТБ – финансовый партнер застройщика «Донстрой» и предлагает сниженные ставки по кредитам. На сайте банка этой информации нет, но девелопер предлагает такие условия по ипотеке:
- ставка 0,1% годовых в первый год, 9,9% годовых дальше (для всех клиентов);
- ставка 1,7% годовых на весь срок кредита при условии, что семья подпадает под правила «Семейной ипотеки», и при этом вносит первоначальный взнос от 50%. Так как у ВТБ ставка по ней начинается от 4,7% годовых, девелопер компенсирует банку 3 пункта;
- ставка 0,7% годовых, если заемщик подпадает под программу IT-ипотеки. Первоначальный взнос – от 50%.
При желании клиент может оформить кредит по обычной льготной ипотеке под 5,9% годовых – но внести все равно придется от половины стоимости квартиры.
Базовые требования: возраст заемщика от 21 до 75 лет, необходимое условие – стаж работы от 12 месяцев либо через месяц после окончания испытательного срока. Допускается погашение части кредита материнским капиталом. При оформлении ипотеки необходимо пользоваться цифровыми сервисами, в противном случае ставка будет выше на 0,3 п.п.
На начало 2023 года условия изменились: программа комбинируется только с семейной ипотекой, а ставка выросла до 3,1% годовых.
Банк «ДОМ.РФ»
Банк работает сразу с несколькими застройщиками. Например, с ГК ПИК доступна ставка в 1,99% годовых на весь срок кредитования, если клиент подходит под условия семейной ипотеки. А, например, с «ДСК-1» можно получить ставку в 0,1% годовых на весь срок кредитования.
На данный момент программа с ГК ПИК предполагает ставку 3,75% годовых, с «ДСК-1» — 3,8%.
Сбербанк
У Сбербанка тоже есть льготные условия по кредитам с субсидированием процентной ставки застройщиком. Но работает это несколько иначе, чем у других банков. На 2022 год в Сбербанке условия были такие:
- ставка в 0,1% годовых на первый год по программе льготной ипотеки (потом – 6,7% годовых);
- ставка в 0,1% годовых на первые 2 года по льготной ипотеке (потом – 6,7% годовых);
- остальные условия – как по программе льготной ипотеки (госпрограмма-2020).
Разница в данном случае заключается в списке застройщиков – по второму варианту их меньше (и в любом случае девелопер должен дать свое согласие).
По стандартным программам банк может снизить ставку на 0,7-1,4% при комплексной программе с эскроу (когда застройщик строит дом на деньги банка), или на 2-4% годовых только на период строительства.
Однако с конца декабря 2022 года получить ипотеку по процентной ставке ниже 3% в Сбербанке уже не получится.
Вывод
Уже во второй половине 2022 года Центробанк начал серьезно критиковать банки за ипотечные программы с субсидированием от застройщиков. По мнению регулятора, условия ипотеки под 0,1% годовых вводят заемщиков в заблуждение, ведь он по факту платит гораздо больше в виде переплаты стоимости квартиры.
Спустя несколько месяцев банки прислушались к рекомендациям:
- Сбербанк перестал принимать заявки на ипотеку дешевле 3% годовых с 27 декабря 2022 года;
- Совкомбанк с начала 2023 года не выдает ипотеку дешевле 3% годовых;
- банк «Дом.РФ» с конца 2022 года тоже не выдает такие кредиты;
- МКБ и Россельхозбанк также закрыли прием заявок на ипотеку по ставке 0,1%.
Соответственно, даже если застройщик и будет сейчас субсидировать кредит, ставка будет не меньше 3% годовых. А это банкам и девелоперам будет гораздо сложнее рекламировать.
Дальше банки будут переходить на другие способы привлекать клиентов. Один из новых вариантов — траншевая ипотека, которая уже доступна у некоторых застройщиков.
В чем подвох ипотеки под 0,1 процент
На первый взгляд кажется, что ипотека под 0,1 процент годовых намного выгоднее стандартных программ. Однако не все так просто – определенные минусы все же есть:
- В первую очередь следует обратить внимание на то, как долго действует пониженная ставка. Есть предложения, где она актуальна на весь срок кредитования. Тем не менее, достаточно часто сниженная ставка устанавливаются только на первый год (как в Сбербанке). Далее проценты начисляются на других условиях.
- Ипотека с пониженной ставкой может быть актуальна не на всю возводимую застройщиком недвижимость, а лишь на некоторые объекты. Ведь таким образом девелопер пытается стимулировать спрос. Следовательно, льготные условия могут распространяться только на те объекты, где спрос ниже всего (а ниже он не просто так).
- Подобные программы часто доступны только для семейной ипотеки, так что подходят не всем покупателям.
- Сумма кредита ограничена: как правило, это комбинация с льготной или семейной ипотекой, суммы по которым ограничены 12 миллионами рублей в Москве и Санкт-Петербурге с областями и 6 миллионами рублей в остальных регионах.
- То, что клиент пользуется пониженной ставкой, означает, что застройщик платит проценты банку за него. Следовательно, повышается и стоимость квартиры. Тем не менее, это может быть выгодно для покупателя недвижимости: завышенная стоимость квартиры компенсируется более никзим процентом. Так что лучше сделать предварительный расчет окончательной стоимости жилья.
Проиллюстрируем это на конкретном примере:
Стоимость двухкомнатной квартиры составляет 7 млн. руб., ставка по льготной ипотеке составляет 6%. Допустим, что эту квартиру можно приобрести по ипотеке под 0,1 процента с 2022 года. В этом случае цена увеличится: по данным портала ДомКлик, снижение ставки на 1% несет девелоперу дополнительные расходы на уровне 3,3% от стоимости жилья. В нашем случае удорожание квартиры составит 19,47%. Следовательно, цена жилья составит 8 362 900 руб.
Дальше посчитаем суммы платежей и переплаты:
По условиям кредитования первоначальный взнос должен быть не менее 15%. В случае ипотеки под 6% он составит 7 000 000 * 15% = 1 050 000 руб., а при ставке 0,1% – 8 362 900 * 15% = 1 254 435 руб. Следовательно, в первом случае необходим кредит на сумму 7 000 000 – 1 050 000 = 5 950 000 руб., а во втором – 8 362 900 – 1 254 435 = 7 108 465 руб.
При кредите на 5 950 000 руб. по льготной ипотеке под 6% ежемесячный платеж составит 42 628 руб., а переплата – 4,3 млн. руб. При ипотеке от застройщика под 0,1% за месяц необходимо будет уплатить 29 917 руб., а переплата – 71 тыс. руб. Но к этой сумме справедливо будет добавить сумму, на которую увеличилась стоимость квартиры – 1 362 900 руб. Тем менее, переплата составит 1,3 млн. руб., что значительно ниже соответствующего показателя при ипотеке под 6%.
Сравнение с другими льготными программами
Рассмотрим несколько программ, по которым можно оформить ипотеку в разных банках и проведем расчеты. Исходные условия возьмем из примера выше: стоимость квартиры – 7 млн. руб., срок кредитования – 20 лет, первоначальный взнос – 15%:
| Банк | Сумма кредита, руб. | Ставка, % | Ежемесячный платеж, руб. | Переплата, руб. |
|---|---|---|---|---|
| МКБ (программа от застройщика) | 7 108 465 | 0,10 | 29 917 | 1 434 518 |
| ВТБ (льготная ипотека) | 5 950 000 | 6,00 | 42 628 | 4 280 636 |
| Сбербанк (семейная ипотека) | 5 950 000 | 5,70 | 41 604 | 4 035 034 |
| Альфа-Банк (льготная ипотека для IT-специалистов) | 5 950 000 | 4,70 | 38 288 | 3 239 124 |
Итак, даже с учетом удорожания квартиры при субсидии на ипотеку от застройщика, такой вид ипотечной программы наиболее выгоден для покупателя. При этом ежемесячный платеж значительно ниже, чем в других, более традиционных программах. Однако в данном случае речь идет о сохранении ставки на весь срок.
Даже если брать условия, актуальные на 2023 год, где ставка с 0,1% выросла до 3% и более, такая ипотека всё ещё остается выгоднее. Вот только найти такие предложения очень сложно.
Часто задаваемые вопросы
Такая программа субсидирования выгодна для тех, кто берет максимальную сумму на долгий срок. Если же вы можете оплатить большую часть стоимости, а затем погасить ипотеку досрочно, то вам разумнее сэкономить на цене жилья. Субсидированная ипотека выгодна, если пользоваться кредитом более 8 лет.
По состоянию на 2023 года большинство программ уже закончили действие. Но еще остались подобные предложения, правда с повышенным процентом – от 3% годовых.
У каждого банка свои условия, но чаще всего ставку повышают из-за отказа от страхования здоровья и жизни, оформления электронной сделки. Также такая формулировка может означать, что пониженная ставка действует лишь в первые несколько лет, а далее она повышается до рыночной.
Читайте также:
