• Виктор
  • Статьи
  • 1 мин. чтения

Не льготами едиными – альтернативы ипотеки с господдержкой

Доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы по итогам 2023 года выросла на 9 процентных пунктов и достигла 77%. При этом порядка 75% заемщиков оформляют кредиты с господдержкой. Это самый востребованный, но не единственный доступный способ приобретения новостройки. Эксперты компании «Метриум» рассказали «Стройгазете» об основных альтернативах льготной ипотеки на фоне ужесточения правил ее выдачи.

Траншевая ипотека

В конце 2023 – начале 2024 года широкое распространение получила траншевая ипотека. Этот принципиально новый продукт на российском первичном рынке появился в 2022 году. Данный маркетинговый инструмент рассматривался в качестве альтернативы «околонулевым» кредитам, которые попали под запрет ЦБ. Однако по-настоящему популярной траншевая ипотека стала, когда власти начали постепенно сворачивать льготные программы.

Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Чаще всего траншей бывает два, но может быть и больше. Первую часть денег банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия (ДДУ), и он может быть как символическим, так и достигающим 30% от общей суммы кредита. В любом случае до ввода дома в эксплуатацию сохраняется комфортная сумма выплат.

После сдачи (или незадолго до нее, если такое условие указано в договоре) банк должен перевести девелоперу последний транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает платить банку сумму основного долга и проценты. Сейчас оформлять траншевую ипотеку особенно выгодно, ведь, по прогнозам ЦБ, к концу 2024 года снизится ключевая ставка. Следовательно, кредит можно сразу рефинансировать.

Также некоторые девелоперы предлагают субсидирование ипотеки на определенный срок. Если механизм не подразумевает переплату, то это однозначно выгодно для клиента. Впрочем, даже с увеличением стоимости квартиры опция оправданна, ведь, в отличие от траншевой ипотеки, распространяется в том числе на готовые квартиры.

Ипотека с двумя аккредитивами

Многие банки сейчас предлагают ипотеку с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами). Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. По сути, для клиентов это своеобразный аналог траншевой ипотеки, хотя принцип действия этих кредитных инструментов отличается.

Беспроцентная рассрочка

Платная рассрочка предоставляется под 7-15% на длительный срок, а также под 1% на месяц. Вместе с тем беспроцентная рассрочка встречается чаще. Срок ее предоставления колеблется от одного месяца до десяти лет. Самые популярные варианты – от шести месяцев до двух лет. Вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.

С учетом высокой ключевой ставки и фактического сворачивания льготной ипотеки доля сделок с рассрочкой в 2024 году может вырасти с 6-7% до 8-12%. Длительная беспроцентная рассрочка, по сути, подразумевает дисконт, так как цена ликвидной недвижимости в долгосрочной перспективе неуклонно растет. Данная опция – оптимальный вариант для потенциальных ипотечных заемщиков, планирующих досрочное погашение кредита.

Трейд-ин

Популярность программ трейд-ин постоянно растет, прежде всего, в связи со снижением уровня платежеспособности населения. Их предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Максимальное число сделок по данной схеме происходит с жильем массового сегмента. Однако девелоперы используют трейд-ин и при реализации недвижимости бизнес-класса, изредка – премиум-класса.

Программы трейд-ин от разных застройщиков могут предполагать срочный выкуп старого жилья самим девелопером (частный случай – выкуп с проживанием) либо проведение обмена после его реализации на вторичном рынке. Кроме того, у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, с которым он не согласится работать. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье с очень большой площадью.

Вместе с тем многие потенциальные клиенты первичного рынка обладают жильем, которое подходит для трейд-ин. Безусловно, обмен вторичной квартиры на новостройку является выгодным, ведь «старый фонд» подвержен ускоренной амортизации. Кроме того, современные квартиры отличаются более эргономичными планировками и высокой энергоэффективностью.

«Даже после сворачивания всеобщей льготной ипотеки доля кредитов с господдержкой останется на высоком уровне – порядка 50%, – указал Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Тем не менее, не все покупатели подходят под условия семейной и IT-ипотеки. Однако таким клиентам не стоит отчаиваться. Девелоперы предлагают ряд альтернативных маркетинговых инструментов, среди которых практически каждый сможет найти подходящий. И наверняка компании будут искать новые способы привлечения покупателей. Например, один из федеральных девелоперов уже запустил в ряде проектов аренду квартир с платежами в счет накопления первого ипотечного взноса. Потенциальные покупатели могут выбрать жилье в одном из доступных готовых жилых комплексов на сайте застройщика. Срок аренды на усмотрение клиента составляет 12, 15 или 18 месяцев. В ближайшей перспективе таких станет больше».

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Есть ли жизнь без льготной ипотеки? Рынок недвижимости сохраняет стабильность, но ему нужны новые стимулы

Ведомости В последние несколько лет спрос на ново стройки поддерживался с помощью ипотеки с господдержкой. После рекордных показателей...

Мы купили квартиру в ипотеку, использовав сразу две госпрограммы. Рассказываем, как это проходило

В начале 2020 года мы с мужем озадачились покупкой 1-комнатной квартиры в Красноярске для дочери-подростка. Время идет быстро,...

Антиутопия наяву или полезный механизм? В РГСУ тестируют систему социального рейтинга

В вузе пояснили: система может использоваться «органами власти всех уровней, общественными организациями для реализации оперативной и объективной социальной...

Московское жилье: ценовая палитра осени

Цены на столичное жилье все-таки должны пойти вниз — таково мнение большинства. Но пока в ценовой гонке Москва...

Лайфхак: Как стать идеальным ипотечным заемщиком для банка

Снижение ставки по льготной ипотеке до 9% и принятие властями решения о совмещении данной программы с субсидированными предложениями...

По льготным рельсам: как ипотека с господдержкой изменила рынок недвижимости и на каком топливе он будет ехать теперь

Shutterstock/FOTODOM Александр ПЕРЕВОЗНИКОВ, руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY: Рынок недвижимости продолжает перестраиваться после отмены программы...

Хуснуллин: строительный блок в правительстве будет предлагать продлить льготную семейную ипотеку

По остальным программам будет анализироваться их эффективность Строительный блок в российском правительстве будет предлагать продлить в 2024 году...

Хуснуллин: правительство увеличит первоначальный взнос по льготной ипотеке

По словам вице-премьера, объем выдачи ипотеки сейчас довольно велик и власти рассматривают вопрос о том, как его регулировать....

Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Ипотека – чрезвычайно популярный инструмент решения жилищного вопроса. В 2021 г. в одной лишь Москве по такой схеме...

Расчёт платежа по ипотеке для Сбербанка и ВТБ

Как же страшно для многих звучит слово «Ипотека»: быть обязанным кому-то на протяжении многих лет, переплачивать большие суммы,...

Условия льготной ипотеки многодетным по федеральной программе

Практически каждая многодетная семья нуждается в улучшении жилищных условий. Сделать это самостоятельно, без привлечения заемных средств, для многих...

Банки зафиксировали рост спроса на ипотеку

Спрос на ипотечные кредиты во второй половине октября вырос на 10-13%. В ВТБ считают, что в 2023 году...

Как подать заявку на ипотеку в Сбербанке: от выбора программы до подачи документов

Сбербанк – лидер среди российских банков по выдаче ипотеки – практически половина всего объема выданных кредитов на покупку...

«Известия»: власти расширят лимиты по льготной ипотеке

Из-за высокого спроса банки почти потратили выделенные им 5 трлн, пишет газета, ссылаясь на данные «Дом.РФ» В России...

Ипотека для учителей в России: специальные льготные программы и их условия в 2022 году

Оформить ипотеку учителю не так просто, как кажется на первый взгляд. Специальные программы ипотечного кредитования для учителей не...

«Сельская ипотека»: слишком много желающих? Почему банки сначала отказывали заемщикам, а теперь будут вовсю выдавать

От 0,1 до трёх процентов годовых – вот так ипотечный кредит! И не нужно будет, а возьмёшь. Как...

Исследование: Некрасовка возглавила рейтинг районов Москвы по снижению цен на жилье

По данным аналитиков, в первую тройку столичных локаций, где квадратный метр в новостройках подешевел сильнее всего, вошли Нагатинский...

Гид покупателя: обзор действующих ипотечных программ с господдержкой

Артем Кузнецов Ипотека с господдержкой сейчас становятся фактически единственной соломинкой, благодаря которой граждане могут улучшить свои жилищные условия....

Минфин предложил поднять минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке

В сентябре первоначальный взнос для льготных кредитов повысили с 15% до 20% Минфин предложил повысить размер минимального первоначального...

Взять ипотеку – вопреки вирусу, кризису и закредитованности. Запутанная история со счастливым концом

Это не рассказ о хитром мошенничестве, больших связях или запутанных схемах с использованием современных технологий. Людям очень была...