• Виктор
  • Статьи
  • 1 мин. чтения

По льготным рельсам: как ипотека с господдержкой изменила рынок недвижимости и на каком топливе он будет ехать теперь


Shutterstock/FOTODOM

Александр ПЕРЕВОЗНИКОВ, руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY:

Рынок недвижимости продолжает перестраиваться после отмены программы льготной ипотеки под 8%. Новым драйвером должна была стать ипотека под 6% для семей с детьми, но эта программа изначально не планировалась такой масштабной, и после слишком быстрого разгона за три месяца банки практически исчерпали лимиты по ней. Как же может трансформироваться в ближайшее время льготная ипотека?

Льготы вошли в привычку

За четыре года, что в разном виде действовала ипотека с господдержкой, доля сделок с привлечением жилищных займов на первичном рынке выросла с 60% в начале 2020 года до 85-90% на пике — с середины 2022-го по начало 2024-го, после чего в январе-марте опять сократилась — примерно до 70%, а в начале лета на рынке наблюдался ажиотаж на фоне новостей о сворачивании программы.

При этом за четыре года у людей появилась устойчивая привычка оформлять кредиты именно на льготных условиях. По оценке «ДОМ.РФ», льготная ипотека сформировала спрос примерно на 40% всех запусков новых многоквартирных проектов с апреля 2020-го по июнь 2024 года. Теперь программа закрылась, но потенциальные покупатели жилья пока к этому не готовы и снова ищут альтернативу ипотеке под 8% — похожие предложения от застройщиков или другие программы с пониженными ставками.

Пока во временные лидеры вышла семейная ипотека, на которую в августе пришлась почти половина заявок, оформленных через SaaS-платформу TYMY. Также растет интерес к IT-ипотеке и другим льготным программам — таким, как Дальневосточная и Арктическая ипотека. Но эти программы все же узконаправленные, массовыми никогда не являлись и вряд ли станут. По данным TYMY, в обычное время на них приходилось не более 1-2% одобренных заявок, в июле-августе на фоне отмены льготной ипотеки — около 6%. Думаю, это был пик популярности этих программ.

Лимиты на выдачу семейной ипотеки банки уже почти исчерпали. Прием заявок приостановили Сбер, Уралсиб и Россельхозбанк, на момент подготовки этого текста заканчивались лимиты у ВТБ, об ограничениях в условиях заговорили в МКБ. Скорее всего, в октябре семейная ипотека, по сути, свернется, по крайней мере, пока на нее не будут выделены новые лимиты от государства.

Возможно, на этом фоне рынок опять приостановится, как это было в июне-июле. Кто-то успел тогда вскочить в последний вагон и оформить жилищный кредит под 8%, другие не успели и затем выжидали, чтобы понять, что будет дальше и можно ли рассчитывать на новые льготы. Каждая такая остановка неизбежно влияет на динамику продаж, осложняет девелоперам и банкам возможность планировать работу, вызывает неопределенность и неуверенность у покупателей.

В июле количество заявок на ипотеку упало на 52% по сравнению с июнем 2024 года и на 46% по сравнению с июлем 2023-го. В августе спрос немного восстановился за счет семейной ипотеки, но исправить ситуацию на рынке только с ее помощью невозможно: такого потенциала у программы нет.

Дополнительно на ситуацию влияет ключевая ставка, которая летом была повышена до 18%: к началу июля ставки по одобренным кредитам по стандартным программам составили уже 19,5-20%. По сравнению с льготной ипотекой разница не просто заметная, а радикальная, и для многих потенциальных покупателей жилья такие ставки являются заградительными. В конце сентября ЦБ поднял ставку еще на 1% и предупредил о возможном повышении в октябре. Впрочем, любая ставка выше 16%, по сути, является заградительной, так что новое повышение вряд ли что-то существенно изменит.

На фоне происходящего люди откладывают покупку на неопределенное время или пытаются подстроить заявку под одну из существующих льготных программ. По подсчетам аналитиков TYMY, активное ядро покупателей — тех, кто готов приобрести жилье по текущим ставкам, уменьшилось после завершения программы льготной ипотеки на 70%. С середины 2022 года до начала 2024-го доля сделок с ипотекой в новостройках доходила до 85-90%. И в подавляющем большинстве случаев покупатели пользовались именно программой льготной ипотеки.

Ставку заложили в квадратный метр

Застройщики, которые видят негативную динамику по заявкам на ипотеку и понимают настроения покупателей, не спешат снижать цены, даже если у них есть такой потенциал. Пересмотреть финансовую модель уже запущенного проекта не так просто. Впрочем, вероятно, некоторым застройщикам придется пойти и на этот шаг. Другой вариант — разработка альтернативы, которая будет работать с привычкой потребителя искать льготную ипотеку. За последние годы многие ведущие девелоперы стали более активно участвовать в рынке ипотечного кредитования и предлагать собственные программы именно по этой причине. Однако тут деньги взять дополнительно можно только из одного источника, и субсидирование ставки постепенно включается в цену квадратного метра. В конце концов, девелоперам нужно будет нащупать точку, где сходятся чувствительность к величине ставки и ежемесячного платежа и к стоимости квадратного метра.

В ближайшие год-полтора рынок, скорее всего, будет экспериментировать: для стимулирования продаж начнут появляться новые программы от застройщиков с субсидированными ставками или использоваться прямые скидки на уровне 5-20%. Возможно, часть застройщиков пересмотрит финансовые модели проектов, которые только готовятся к выходу на рынок, чтобы лучше адаптироваться к скачкам спроса на фоне новостей. Но все это не стоит ждать в скором времени — изменения будут происходить в течение если не лет, то месяцев. И, опять же, они будут существенно зависеть от того, как станет эволюционировать льготная ипотека.

Не революция, а эволюция

Тут мы вступаем на скользкий путь предположений. По тому, как будет трансформироваться льготная ипотека и какими окажутся новые программы, конкретики по-прежнему немного. Однако определенные предположения и ожидания у рынка есть.

Так, семейная ипотека, очевидно, призвана была стать решением сразу двух приоритетных задач государства: поддержки рынка недвижимости и стимулирования рождаемости. Поэтому именно на эту программу, а также на похожие будет, вероятно, делаться основной акцент в ближайшее время. На мой взгляд, семейную ипотеку можно дополнить расширенной линейкой программ — с разными ставками в зависимости от количества и возраста детей. Например, одна программа может быть направлена на молодые семьи, чтобы они быстрее заводили детей. Следующая — для семей с тремя-четырьмя детьми. Еще одна — для семей, где еще больше детей (условно, чем больше детей, тем ниже ставка и выгоднее условия). Другой вариант — развитие материнского капитала; например, многодетным семьям позволил бы улучшить ситуацию с жильем сертификат, который покрывал бы 30-50% стоимости многокомнатной квартиры.

Также вероятно дальнейшее развитие узконаправленных программ — аналогичных тем, что сейчас уже действуют для IT-специалистов или для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики. Не раз звучали предложения по ипотеке для врачей, учителей и соцработников. Однако для государства такие программы могут оказаться более затратными, чем программы Дальневосточной и Арктической ипотеки, потому что количество потенциальных покупателей и возможный спрос будут выше.

Льготная ипотека разрабатывалась как антикризисная мера, и она свою задачу выполнила. Многие смогли купить свое первое жилье или улучшить жилищные условия, а первичный рынок получил поддержку в сложные времена. Ясно, что дальше таких условий не будет, и рынку недвижимости — и покупателям, и продавцам — нужно перестраиваться. Вероятно, будут разрабатываться точечные программы, может быть, на уровне отдельных регионов или с довольно обширным списком критериев — как было с сельской ипотекой. Также, скорее всего, поддержка покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга будет не в приоритете — это уже показали на примере исключения двух столиц из программы ипотеки для IT-специалистов. В общем, поживем — увидим.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Какой доход позволяет взять ипотеку в банке?

Платежная благонадежность, постоянная трудовая занятость – наиболее важные пункты при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование в РФ. В...

На какие действия нужно получать разрешение у банка, если квартира оформлена в ипотеку?

Несомненно, приобретая квартиру в ипотеку, вы являетесь собственником жилья. Но есть один нюанс: банк обременяет, приобретённую вами недвижимость....

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой и при чём тут штрафы?

Ипотека – это как сборная России по футболу: все ругают и критикуют, но альтернативы просто нет. Собрать 5-6...

Документальный аспект оформления ипотеки в Сбербанке

Темой статьи станет ипотечное кредитование в Сбербанке, точнее, какие документы для этого требуются в зависимости от категории заемщиков...

В России заработала льготная IT-ипотека. Мы изучили условия и узнали мнение самих айтишников

С конца февраля из России начался массовый отток IT-специалистов. Рассудив, что работать удаленно можно из любого места, десятки...

Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?

Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных....

Можно ли понизить процент по ипотеке от «Сбербанка»

Современные программы ипотечного кредитования позволяют значительно улучшить жилищные условия. Ставки по ипотеке изменяются в зависимости от экономической ситуации...

Мы купили квартиру в ипотеку, использовав сразу две госпрограммы. Рассказываем, как это проходило

В начале 2020 года мы с мужем озадачились покупкой 1-комнатной квартиры в Красноярске для дочери-подростка. Время идет быстро,...

Разбиваем мифы из рекламы: как ипотека под 2,55% от ГК «Самолет» превращается в ипотеку под 3,41% и дороже

По радио и в СМИ можно услышать и увидеть практически уникальное предложение – ГК «Самолет» предлагает купить у...

Подробный обзор условий ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке на 2022 год

Несмотря на бум жилищного строительства, многие россияне все еще предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. И в банках...

Разделить ипотеку: кто такой созаемщик и зачем он нужен

После 21 сентября банки повысили требования при оформлении ипотеки для граждан, потенциально подлежащих мобилизации. Теперь кредитные организации все...

Субсидиарная ответственность – понятие, участники, законы и применение

Существует возможность, что третьи лица будут обязаны отвечать за деяния должников. И это касается не только поручителей, добровольно...

Как стать поручителем по ипотеке, зачем это делать и какими проблемами это может обернуться?

Если вы планируете оформлять ипотеку, то слышали такие слова, как «поручитель» и «созаемщик». Сами сотрудники банка говорят, что...

Где и как оформить ипотеку, если заемщик – в отпуске по уходу за ребенком?

Банки обычно предлагают кредиты для трудоустроенных заемщиков, однако далеко не всегда понятно, сможет ли претендовать на кредит женщина...

Ипотека для самозанятых в 2023 году: какие банки выдают и на каких условиях

В России насчитывается уже несколько миллионов самозанятых (плательщиков налога на профессиональный доход, НПД). Помимо удобного налогового режима с...

Главное о военной ипотеке: кому полагается, где и как можно оформить и на каких условиях?

Военнослужащие в России находятся на полном государственном обеспечении – это касается и материального обеспечения, и решения жилищного вопроса....

Льготная ипотека на ИЖС: как оформить кредит на строительство дома и не разориться на этом?

Традиционно в России считалось, что ипотечные кредиты – удел покупателей квартир в многоквартирных домах. Купить дом в ипотеку...

С 1 ноября 2023 года заработает программа Арктическая ипотека. Кто и на каких условиях может получить кредит

В России существует целый ряд льготных ипотечных программ, по которым государство компенсирует банкам часть процентной ставки за заемщиков....

Не пора ли поторопиться? Прекращение программы льготной ипотеки может ухудшить условия приобретения недвижимости

ПИК В последние годы рынок ипотечного кредитования рос как на дрожжах. Не стал исключением и 2023 год, за...

Ипотека и COVID: сбылись ли прогнозы, что пандемия убьет ипотечный рынок?

Скоро пройдет два года, как в нашу жизнь ворвался COVID-2019, глобально изменив представления о действительности. Нет, эпидемии и...