Не так давно на рынке недвижимости появилась новая услуга – ипотека, в которой основная сумма кредита выдается не сразу, а частями. Такой формат позволяет перенести основную кредитную нагрузку на период, когда дом уже построен. Мы расскажем, как в России появилась траншевая ипотека, что это такое и чем она отличается от других программ, а также предложения от банков на 2024 год.
Что такое траншевая ипотека и чем она отличается от обычной
Траншевая ипотека – это кредитная программа, в которой банк выдает сумму не сразу, а частями (или траншами). Первый транш перечисляется продавцу (застройщику) после заключения договора долевого участия и кредитного договора, а остальная часть суммы – когда дом будет сдан в эксплуатацию.
При этом сам ипотечный договор – абсолютно полноценный, в нем зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. И заемщик по такому кредиту получает весь объем прав, что и при обычном кредите.
Появилась эта программа не так давно – впервые о ней заговорили осенью 2022 года. Тогда Центробанк всерьез взялся за ипотечные программы с околонулевыми процентными ставками, где проценты фактически выплачивал застройщик за счет повышения цены на квартиру.
В рамках траншевой ипотеки схема другая:
- заемщик оформляет ипотечный кредит и договор долевого участия с застройщиком (квартира покупается на этапе строительства – это важно);
- покупатель вносит первоначальный взнос застройщику;
- банк перечисляет застройщику первый транш – это могут быть даже символические 100 рублей;
- пока дом строится, банк начисляет проценты на сумму первого транша;
- когда дом достроен, банк перечисляет застройщику остаток суммы, и платежи с этого момента начисляются уже по полной ставке.
Простыми словами, траншевая ипотека – это кредит на приобретение недвижимости в новостройке, выдаваемый частями. И разница с обычной ипотекой в том, что заемщик не должен платить много, пока дом строится и ему приходится арендовать себе другое жилье. Часто сумма первого транша рассчитывается так, чтобы месячный платеж с ее учетом составлял 1 рубль. Наглядно это можно отобразить так:
Так как дома возводятся обычно за 2-3 года, то экономия получается значительной. А если клиент за это время накопит достаточно, он может частично погасить долг, когда банк перечислит второй транш застройщику.
Как следует из схемы, ипотека траншами распространяется только на новостройки. По факту это совместная акция банка и застройщика с целью увеличения продаж. Но если раньше застройщик выплачивал банку часть процентов или всю их сумму, то теперь он соглашается подождать основную сумму, пока строится дом (причем первый взнос он получает сразу).
Когда возникает право собственности на жильё
Здесь по сравнению с обычной ипотекой ничего не меняется:
- после того, как будет перечислен первоначальный взнос и получен первый транш, за покупателем закрепляется право требования согласно договору долевого участия;
- право собственности можно будет зарегистрировать на готовый (сданный) объект, имеющий кадастровый номер – то есть, когда дом будет сдан в эксплуатацию.
Поскольку момент сдачи дома и получение застройщиком второго транша увязаны по срокам, то право собственности клиент получит тогда, когда строительная компания получит всю сумму за построенную недвижимость.
Дальше – как обычно, до полного погашения финансовых обязательств квартира находится в обременении. Ее нельзя продавать, дарить или юридически распоряжаться жильем. Продажа или любое другое распоряжение жильем до вселения возможны после полноценной оплаты второго транша или после одобрения банка на переуступку прав в пользу другого человека.
Актуальные предложения по траншевой ипотеке от банков и застройщиков на 2024 год
Программы ипотеки с выплатой частями пришли на смену обычным ипотечным кредитам. Но траншевая ипотека в 2024 году предложена ограниченным количеством застройщиков – ведь именно строительная компания берет на себя дополнительную нагрузку (строит дом, не получив за него заранее деньги). Пока всё это работает только со Сбербанком, а другие банки еще не подключились к этой кредитной программе.
ГК А101
Эта программа работает для покупателей жилья в одном из 6 столичных ЖК от ГК А101 и была рассчитана до конца сентября 2023 года — то есть, на данный момент может быть неактуальной.
В этой компании траншевая ипотека от Сбербанка в 2024 году выдается на таких условиях:
- первоначальный взнос – от 15%;
- ставка самой ипотеки – от 5 до 8%;
- первый транш составляет 154,2 рубля плюс первоначальный взнос;
- ежемесячный платеж в 1 рубль в период строительства;
- остальное банк перечисляет за 2 месяца до сдачи дома в эксплуатацию.
То есть, до момента сдачи квартиры в эксплуатацию достаточно платить всего 1 рубль. А дальше действует обычные условия согласно выбранной программе. Программ две – это либо льготная, либо семейная ипотека (то есть, помимо траншей, кредит идет по сниженной процентной ставке).
Из минусов — в программе участвовали всего шесть жилых комплексов, а сейчас ее нет в списке предложений от застройщика.
Петербургская недвижимость
Разработанная в 2022 году программа «Ипотека 1 рубль» распространяется на объекты Setl Group. После первого транша (100 рублей) в месяц платится всего 1 рубль до ввода в эксплуатацию дома (льготный срок максимально 3 года).
После заселения банк передает оставшуюся сумму согласно условиям программы льготной ипотеки: от 4,7% на оставшийся период.
Формально программа закончилась 31 декабря 2022 года, но застройщик предлагает весной 2024 года похожую программу. Можно взять ипотечный кредит на всю сумму сразу, но в период строительства платить только 0,3% годовых. Это снижает месячный платеж примерно в 2,5 раза, что достаточно выгодно.
Страна Девелопмент
В этой программе было два варианта:
- первый транш в 5000 рублей и месячный платеж в 52 рубля, а остаток перечисляется до сдачи дома в эксплуатацию;
- первый транш – половина суммы кредита (например, 40% от стоимости недвижимости при первом взносе в 20%).
Четких дат второго транша нет – указано лишь, что он перечисляется до квартала, в котором планируется достроить дом. Остальные условия обычные: первоначальный взнос не менее 20%, процентная ставка от 10,5%, а срок кредита – до 30 лет.
Потом страницу с условиями акции удалили, на данный момент у компании есть только ипотека по госпрограммам по ставке от 1,99% годовых — вероятно, с субсидированием не только от государства, но и от застройщика:
Источник: strana.com
КВС
В отличие от прошлых компаний, здесь траншевая ипотека появилась еще в начале 2022 года. Банк делит сумму кредита на две части – сначала это 1 миллион рублей, а остальное выплачивается после окончания срока строительства.
Ставки стандартные (от 13,9% годовых), первый взнос от 20%.
На данный момент с условиями «плати потом» есть только предложения от Сбербанка, но каких-то дополнительных деталей не приводится:
Источник: kvsspb.ru
ГК «Основа»
Первый транш при сотрудничестве с ГК «Основа» составляет 1-5% от общего тела кредита. И за год ежемесячно нужно платить 600 рублей, но сумма зависит от размера первого транша и высчитывается отдельно. Со следующего года платежи станут полноценными согласно выбранной программе.
Первый взнос составляет не менее от 15%, но в зависимости от характеристики объекта может быть увеличен до 20%.
Сейчас такие предложения есть, но любые подробности компания предлагает уточнять при личном обращении:
Источник: gk-osnova.ru
Кроме того, у застройщика есть программы по ипотеке со ставкой от 0,11% годовых на первый год, первоначальный взнос в рассрочку, и ипотечный кэшбек на 3%.
Аквилон
В Аквилоне можно взять кредит на общую сумму до 12 миллионов с первоначальным взносом от 15%. В месяц до сдачи в эксплуатацию дома оплачивается 1 рубль, а далее ставка увеличивается минимум до 6% в зависимости от выбранной в Сбербанке программы. То есть, кредит выдается на условиях семейной или льготной ипотеки, причем с ней комбинируется и выплата траншами.
Сейчас у компании есть только стандартные ипотечные программы (от 3,75% годовых), а также несколько вариантов покупки в рассрочку (то есть, рассрочка не комбинируется с ипотекой).
GloraX
Эта компания предлагает разделить всю сумму кредита на две части – сначала около 30% от суммы, а после ввода в эксплуатацию дома банк перечисляет все остальное.
Изначально эта программа комбинировалась еще и со ставкой в 0,1% годовых, но после ряда заявлений Центробанка условия поменялись. Потом кредит можно было взять на новых условиях льготной ипотеки (образца 2023 года) под 7,7% годовых. Но к осени с сайта пропала даже страница с такой новостью. Летом была льготная ипотека под 0,01% годовых в первый месяц и 2,99% на остаток срока. Но сейчас такого предложения уже нет.
СЗ Стройком
У этого застройщика есть ипотека с платежом в 1 рубль в месяц, которая комбинируется с льготной или семейной программой (то есть, под 6% или 8% годовых). Платеж в рубль доступен до конца строительства, благодаря тому, что первый платеж банка — максимум 200 рублей.
Доступно это все только на один жилой квартал — Новые Ватутинки в Москве. На сайте есть таймер с обратным отсчетом:
Источник: vatutinki.ru
Сравнительная таблица
Сравним условия траншевой ипотеки от Сбербанка совместно с застройщиками в таблице:
| Застройщик | Транши | Ставки | Срок | Первоначальный взнос |
|---|---|---|---|---|
| А101 | До завершения дома – платеж в 1 рубль | По ставке льготной или семейной ипотеки | 1-30 лет | 30% |
| Петербуржская недвижимость (программа завершилась) | До завершения дома – платеж в 1 рубль | Ставка в соответствии с семейной или льготной ипотекой | 1-30 лет | 30% |
| Страна Девелопмент (программа завершилась) | До завершения дома – платеж в 52 рубля | От 10,5% годовых | До 30 лет | 30% |
| Аквилон | До завершения дома – платеж в 1 рубль | По ставке льготной или семейной ипотеки | До 30 лет | 30% |
| ГК Основа | Первый транш – 1-5% от суммы кредита | По ставке льготной и семейной ипотеки | До 30 лет | От 30% |
| КВС | Первый транш – 1 миллион рублей | 13,9% годовых | 1-30 лет | 30% |
| GloraX (программа завершилась) | Первый транш – 30% от суммы кредита | Льготная ипотека под 7,7% годовых | До 30 лет | 30% |
| Стройком | Первый транш – до 200 рублей | Льготная ипотека под 8% годовых или семейная под 6% | До 30 лет | 30% |
Таким образом, большая часть застройщиков принимает первый транш в символическом размере плюс обычный первоначальный взнос от 30%. Но стоит понимать, что компания будет строить дом за свой счет и платить проценты по кредиту банку. И эти проценты по факту могут быть заложены в стоимость жилья.
К началу 2024 года программы траншевой ипотеки постепенно стали уходить из портфолио банков. Даже по субсидируемым программам минимальный первоначальный взнос вырос до 30%. Причем по всем таким программам банки по-прежнему повышают цену относительно обычной (без льгот) покупки, пишет Frank Media.
Сравнение траншевой ипотеки с другими программами
Это не ипотека под 0,1% – здесь банк выдает кредиты без увеличения стоимости недвижимости. Основное же отличие нового вида ипотеки – в том, что сводится к минимуму сумма ежемесячных платежей в первые годы, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию. Это действительно важно, потому что семьи вынуждены снимать жилье и параллельно платить ипотеку.
С обычной ипотекой имеется большое количество сходств, но есть и отличия:
- Сроки и ставки идентичные или схожие, они зависят от ключевой ставки ЦБ и условий льготных программ. Но до момента сдачи недвижимости (1-3 года) ставка роли не играет, так как платеж все равно символический.
- Первый взнос не менее 15-20%, при обычной ипотеке чаще всего до 10%.
- Непосредственно способ перечисления суммы кредита.
После того как покупатель примет квартиру и сможет в нее въехать, начнется обычный процесс выплаты по ипотечному кредитованию. Траншевый заём может быть совмещен как с классической ипотекой, так и с программами господдержки: семейной, льготной, для IT-специалистов и т. д.
Для того чтобы понять выгоду, приведем пример: в Санкт-Петербурге оформляется траншевая ипотека в 10 миллионов при первоначальном взносе в 2 млн рублей. Строительство длится 2 года, в течение которых каждый месяц выплачивается 1 рубль, что уже выгодно, так как в классическом варианте кредитования все 2 года заемщик будет без жилья, но со значительной финансовой нагрузкой по ставке минимум в 5,7% годовых. После того как квартира будет сдана, оформляется второй транш по ставке 5,7% согласно программе семейной ипотеки, и в месяц нужно будет платить примерно 45 000 рублей.
Приведем еще один пример:
- Обычная льготная ипотека: стоимость квартиры 6 млн руб., первоначальный взнос 15%, процентная ставка 7,7% (скидка в 0,3% за онлайн-оформление), срок кредитования – 20 лет (240 месяцев).
- Траншевая ипотека от ГК А101: стоимость квартиры 6 млн руб., первоначальный взнос 20%, процентная ставка 8%. Срок кредитования – 20 лет (240 месяцев). По условиям первый транш составляет 100 рублей, а остальное выдается за 4 месяца до сдачи дома (3 360 000 руб.). Дом будет построен и сдан за 18 месяцев. График платежей, таким образом, делится на две части.
Рассчитаем основные параметры кредитов:
| Параметры | Обычная льготная ипотека | Траншевая ипотека |
|---|---|---|
| Первый взнос | 900 000 (15%) | 1 200 000 (20%) |
| Срок | 20 лет | 20 лет |
| Ставка | 7,7% | 8% |
| Первый транш | 5 100 000 | 100 |
| Второй транш | — | 4 799 900 |
| Ежемесячный платеж до достройки дома | 41 711 | 1 |
| Ежемесячный платеж после достройки дома | 41 711 | 41 491 |
| Проценты начисленные | 4 910 685,6 | 4 411 121,9 |
| Траты на кредит всего | 10 010 685,6 | 9 211 121,8 |
Таким образом, выгода составит почти полмиллиона рублей. Но нужно учесть, что расчеты велись без учета страховки, вычетов и досрочного погашения.
Подводные камни ипотеки траншами
Появившись как ответ на жесткое регулирование со стороны Центробанка, траншевая ипотека имеет свои плюсы и минусы:
 Достоинства |  Недостатки |
|---|---|
|
|
Что касается рисков, то их не так много, но они есть:
- за период между траншами заемщик может потерять работу и не сможет выплачивать кредит (тогда нужно заранее искать способ переуступки по ДДУ с переоформлением ипотеки на другого клиента);
- застройщик, не получая деньги от дольщиков, может иметь проблемы с достройкой объекта.
Стоит также учесть, что Центробанк крайне неодобрительно относится к любым нерыночным программам — в том числе к околонулевой и траншевой ипотеке. Если клиент может себе позволить кредит только при условии сниженного платежа в первые годы, для банка он изначально слишком рискованный, полагает регулятор. Поэтому работающих программ с оплатой траншами осталось гораздо меньше, чем было на старте, и дальше становится все меньше.
Подводя итог, можно сказать, что траншевая ипотека достаточно выгодна и для тех, кто приобретает жилье на перепродажу, и для личного пользования. Но следует учитывать возможные риски и ответственно отнестись к выбору компании и программы.
Вам также может понравиться
