ipoteka-realt.ru
Несомненно, приобретая квартиру в ипотеку, вы являетесь собственником жилья. Но есть один нюанс: банк обременяет, приобретённую вами недвижимость. Что это значит? Есть такое понятие как «квартира в залоге». То есть вы не можете ей распоряжаться в полной мере без согласия Банка, который является залогодержателем.
На какие именно распоряжения требуется разрешение банка? Сюда входят несколько разных операций – рассмотрим каждую из них по отдельности.
Продать жилье
Банку необходимо будет дать разрешение на продажу, а также одобрение нового собственника. Одобрение нового покупателя-собственника нужно тальков том случае, если квартира приобретается с помощью ипотеки того же банка. Банк будет рассматривать покупателя как заемщика. Только после одобренного рассмотрения он получает возможность купить квартиру, заложенную в этом банке.
Если покупатель является заемщиком другого банка, то вначале погашается долг перед банком продавца. После этого покупатель-заемщик другого банка получает возможность купить эту квартиру.
Если у покупателя есть свободные деньги в момент покупки, то он может погасить остаток долга по ипотеке и разницу в сумме (если она есть) закладывает в ячейку, либо же расчет может быть через аккредитив. Но при данной схеме покупатель должен осознавать свои риски!
О каких рисках идет речь? – Так как у продавца квартира с обременением, то покупателю придется вначале закрыть ипотеку за продавца. То есть деньги отдаются не на руки покупателю, а уходят в счет погашения кредита.
В чем же риск? Риск в том, что переход права собственности происходит только после полного погашения ипотеки.
Сдавать жилье в аренду
Это повсеместно распространенная схема, так сказать, погашения кредита.
Нужно ли разрешение? – Нет, только, если это не прописано в договоре кредитования.
Статья 346 ГК РФ «Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.»
То есть, при соблюдении всех условий договора с залогодержателем, вы имеете полное право сдавать квартиру в аренду.
Прописать дальних родственников
Опять же, если в договоре ипотечного кредитования прописано, что для регистрации нужно разрешение банка – значит оно необходимо. Для предоставления временной регистрации необходимо согласие банка. Для постоянной регистрации членов семьи – супруг(а) и детей разрешение банка не нужно.
Сделать перепланировку и ремонт
Разумеется, вы вправе делать ремонт. В противном случае, если бы банк и этот момент контролировал, то 5% жильцов, которым «банк не одобрил ремонт по тем или иным причинам», жили бы с бетонными стенами или в лучшем случае с отделкой от застройщика. Разумеется, ремонт делать нужно и можно.
Что касается перепланировки. Ее также можно делать. После получения всех необходимых документов вы предоставляете в банк:
- акт из жилищной инспекции
- либо технический план и экспликации квартиры, либо выписку из ЕГРН регистрации права на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение.
Конечно, как вы уже поняли, банк, непосредственно, должен быть уведомлен о любых ваших действиях. И тут напрашивается вопрос: «Имеет ли банк какие-либо права на вашу квартиру?»
Ответ: нет, пока договор ипотечного кредитования в полной мере соблюдается.
При несоблюдении условий договора, а именно неуплаты кредита, банк в праве обратиться в суд за взысканием вашего единственного недвижимого имущества через суд. По решению суда ваше жилье может быть выставлено на торги. С продажи такой квартиры банк получит сумму, которая возместит ему пени, проценты и платежи.
