Итоги прошлого, реалии настоящего и перспективы будущего: эксперты обсудили ситуацию на ипотечном рынке

29 марта 2024 года в Москве состоялась XXII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатором мероприятия выступило агентство AK&M. Партнеры конференции – Группа компаний «А101» и Страховой дом ВСК. Ведущие специалисты обсудили трансформацию льготной ипотеки, наиболее вероятные сценарии ее развития, а также предложили инструменты, которые позволят сохранить стабильность на рынке.

Выдача ипотеки в I квартале 2024 года сократилась почти на 20%. Как отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, спад произошел за счет рыночных программ, ставки по которым остаются высокими — на уровне 17%.

По словам специалиста, в ДОМ.РФ считают, что стройотрасль пройдет это падение без каких-то негативных последствий. «Некоторые компании, не оценившие риски и имеющие трудности с операционным управлением, могут уйти с рынка. Но в дальнейшем начнется восстановление, по мере снижения ключевой ставки», — сказал он.

По оценке ДОМ.РФ, за три месяца 2024 года в рамках рыночных программ банки выдали 136 тыс. ипотечных кредитов. За аналогичный период прошлого года было выдано 214 тыс. кредитов.

При этом выдача по льготным программам предварительно выросла на 12%. Так, согласно данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в I квартале банки выдали 147 тыс. ипотечных кредитов в рамках льготных программ против 132 тыс. кредитов за этот же период в прошлом году.

Наиболее востребованной льготной программой остается «Семейная ипотека»: в I квартале 2024 по ней было выдано 75 тыс. кредитов – на 18% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Выдачи по льготной ипотеке на новостройки за сравниваемый период сократились на 5%.

Заместитель управляющего директора ДОМ.РФ Олег Комлик подчеркнул, что благодаря внедрению электронной регистрации сделок процесс оформления ипотеки становится быстрее и легче. Банки плавно внедряют Госключ, биометрию и прочие новые цифровые сервисы. Так, доля цифровых сделок по ипотеке в «Банке ДОМ.PФ» в прошлом году составила 72% в общем объеме заключенных кредитных договоров. Это почти в два раза больше, чем годом ранее. Почти половина сделок была оформлена с использованием цифрового профиля гражданина.

Как рассказал и.о. директора Департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев ситуация, когда 90% рынка приходится на льготные ипотечные программы — это неправильно. Перед ведомством стоит задача сделать меры господдержки более адресными. Доля льготных ипотечных программ на рынке должны составлять до 25%. «Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт — 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки — плохо будет всем», — отметил Алексей Яковлев.

Помимо этого, Минфин России сообщал, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года. По словам зампреда правительства РФ Татьяна Голикова, кабмин готовится продлить программу «Семейная ипотека» на текущий год. С 2018 года более 918 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, подчеркнула вице-премьер.

По данным «ДОМ.РФ», который является оператором программы, в 2023 году на долю семейной ипотеки пришлось более 47% по объему и сумме кредитов среди всех льготных федеральных программ.

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов рассказал о рисковых схемах застройщиков, которые связаны с ипотекой.

Одна из схем предполагает размещение на аккредитиве части средств покупателя до ввода дома в эксплуатацию. Средства на аккредитиве не застрахованы, поэтому покупатель может потерять деньги в случае дефолта банка. Второй риск — покупатель не выполнил обязательство по оплате ДДУ, пока средства находятся на аккредитиве, но при этом он гасит сам кредит и платит по нему проценты.

По другой схеме происходит продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости. Деньги, которые платит конечный покупатель, не переводятся на эскроу-счет. При банкротстве застройщика покупатель не получит квартиру, ему вернется только часть средств с эскроу, а часть денег он потеряет.

Третья схема предполагает выдачу ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку». Здесь – риски банка-кредитора. Заемщик может быть не способен обслуживать кредит после роста платежей (сумма кредита увеличивается с каждым траншем). Кредит обеспечен не полностью до момента зачисления всей суммы по ДДУ на счет эскроу.

Ненадлежащие схемы формируют риски и издержки фактически для всех участников сделки, и у ЦБ есть ответные меры под каждую из ненадлежащих схем. В их числе: направление информационных писем в банки; ограничение срока размещения средств на аккредитиве, и другие.

По мнению Банка России, в первой и третьей схемах также есть большая вероятность продажи жилья покупателю по завышенной цене из-за роста затрат на финансирование строительства недвижимости, и этот рост застройщик перекладывает именно на плечи покупателя.

Регулятор уже направил предложение правительству РФ и Минстрою России о внесении изменений в правила субсидирования ипотечных кредитов. Банк России предлагает добавить требование покупки квартиры только у застройщика и требование полной оплаты цены ДДУ и ее зачисления на счет эскроу.

Также в апреле 2024 года будет направлено предложение правительству РФ о внесении изменений в 102-ФЗ и 214-ФЗ. Они призваны зафиксировать обязательное зачисление ипотечного кредита на счет эскроу и возможность размещения средств на эскроу до регистрации ДДУ.

В ближайшее время будет подготовлено отдельное письмо о том, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит и требовать от банков большего резервирования. При расчете LTV и нормативов достаточности капитала должна использоваться рыночная стоимость, а не цена договора.

Одновременно в течение 2024 года Банк России планирует принять Стандарты ипотечного кредитования, в которых будет зафиксировано ограничение срока размещения средств на аккредитиве.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов не согласился с мнением Банка России относительно «траншевой» ипотеки. По его мнению, такой подход, который позволяет покупателю недвижимости платить заниженный процент по ипотечному кредиту до момента сдачи квартиры, – справедливый. Также эксперт обратил внимание, что сумма страховки денег на счетах эскроу на данный момент ограничена 10 млн рублей, а квартиры, которые продаются, например, в Новой Москве уже превышают данную сумму.

Руководитель департамента продаж в партнерских каналах, вице-президент ПАО «ВТБ» Евгений Дячкин в своем выступлении согласился, что необходима трансформация льготной ипотеки. Инструмент должен быть адресным и направлен исключительно к тем категориям граждан, которые не располагают достаточными средствами на покупку жилья и нуждаются в нем. Среди целевых инструментов, которые уже решают подобную задачу эксперт выделил «семейную», дальневосточную и арктическую ипотеку. Спикер предложил рассмотреть новые кластерные программы поддержки населения, а именно граждан, относящиеся к определенным профессиям, например, врачам и учителям.

Евгений Дячкин отметил, что отсутствие у заемщиков достаточной суммы для первоначального взноса — одна из главных причин, сдерживающая выдачу ипотеки в настоящий момент. Поэтому очень актуальна инициатива, которая поможет увеличить на рынке количество заемщиков, располагающих необходимым первым взносом для получения кредита. Речь идет о возможности открывать в банках специальные вклады, для того чтобы копить на первый взнос, — «жилищный» вклад. Такую меру поддержки могут оказать молодым заемщикам, при условии, что квартира, которую они собираются купить в ипотеку, является для них первым жильем. В настоящий момент такую возможность уже разрабатывают на законодательном уровне. Рассматривается, что государство сможет софинансировать средства, которые будут собраны на «жилищном» вкладе. При этом, если средства будут потрачены не на покупку жилья, то сумму, полученную от государства, придется вернуть.

Генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров очень позитивно отнесся к данной инициативе и предложил включить информацию о «жилищном» вкладе в кредитную историю молодого человека.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов также поддержал тему повышения доступности ипотеки для молодежи и предложил рассмотреть внедрение еще одной адресной программы — «молодежной ипотеки». Предполагается, что ипотека будет выдаваться супругам не старше 30 лет, которые заключили брак после 1 января 2020 года. Условия ипотечного кредита могут быть следующие: 15% — сумма первоначального взноса, до 3% — ставка кредита, максимальный срок кредита — 50 лет, максимальная сумма кредита – 15 млн рублей для Москвы и 12 млн рублей для Санкт-Петербурга. При этом государство могло бы предусмотреть еще один стимул для покупки жилья молодыми супругами – это выдача сертификата в момент регистрации брака на первоначальный взнос, например, в размере 500 тыс. рублей.

Член совета директоров Страхового дома ВСК Роман Фролов в свою очередь рассказал о результатах, вызовах и возможностях на рынке ипотечного страхования. Он затронул ряд важных аспектов, включая связанные с ипотечным бизнесом 2023 года, с которыми столкнулись игроки страхового рынка, поделился с участниками конференции информацией о прикладных решениях Страхового Дома ВСК и рассказал о стратегии, нацеленной на применении экосистемного подхода в развитии бизнеса в 2024 году.

В ходе пленарной дискуссии генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров представил данные двух социологических исследований, проведенных для ДОМ.РФ в июле и сентябре 2023 года. По данным исследования, в России проживают 19,8 млн молодых семей (возраст хотя бы одного из супругов не превышает 35 полных лет). На текущий момент 73% молодых семей проживают в отдельной квартире, 23% – в индивидуальном доме. Жилье, в котором проживают молодые семьи, находится в собственности семьи или личной у 79% опрошенных, в аренде – у 17%.

Значительная доля молодых семей (52%) имеют потребность в улучшении жилищных условий, то есть это каждая вторая семья. При этом улучшить жилищные условия своей семьи планируют 55%, среди них 41% уже в течение ближайших пяти лет.

Среди молодых семей, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, и обладающих для этого необходимыми доходами, намерены купить квартиру 15%, а 9% — купить или построить дом. При этом 83% молодых семей, планирующих улучшить жилищные условия в перспективе пяти лет, считают, что идеальная квартира должна быть двух- или трехкомнатной с площадью 55-80 кв. метров.

Также руководитель отдела аналитики bnMAP.pro Ирина Киселева отметила снижение среднего метража квартиры за последние четыре года и большой спрос на студии и однокомнатные квартиры. Например, в Москве в совокупности спрос на такие лоты занимал около 70% от общего в 2023 году. Такая тенденция явно не будет способствовать решению демографических задач, подчеркнула эксперт.

При этом в начале 2024 года bnMAP.pro зафиксировала снижение спроса на студии и однокомнатные квартиры. В этой связи были озвучены рекомендации в адрес застройщиков пересмотреть квартирографию будущих проектов с точки зрения увеличения площади малогабаритных квартир.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и вовсе предложил ограничить семейную ипотеку на маленькие квартиры. По его мнению, в последнее время данная льготная программа перестала решать свою главную задачу. Максимальная сумма общего бюджета покупки по семейной ипотеке позволяет по текущим ценам приобрести квартиру метражом 35-40 кв. метров. Сложно представить, что в этой квартире могут жить в более-менее комфортных условиях родители с двумя детьми, не говоря уже о бабушках и дедушках. В предложении прозвучало, чтобы семейная ипотека выдавалась только на квартиры от 50 «квадратов».