Как самостоятельно рассчитать ипотеку: разбираем шаг за шагом

Что вам дадут предварительные расчеты:

• Можно понять, в какую сумму вам будет обходиться обслуживание кредита. Многие не задумываются о том, сколько денег будет реально уходить на выплату ипотеки, и смогут ли они осилить такие платежи.
• Здравая оценка своих возможностей. Если примерные платежи уже представляют для вас слишком большую сумму, то стоит задуматься о том, чтобы скопить больше первоначальный взнос, или выбрать квартиру подешевле.
• Предварительная оценка вероятности одобрения ипотеки. Банки не выдают крупные суммы денег просто так, они тщательно проверяют заемщика и его платежеспособность. И выдают ипотеку только тем, кто имеет стабильные доходы, и возможность платить не более 40-50% от своего дохода в счет ипотеки. Если предварительные суммы оказываются больше, то придет отказ. Значит, надо выбирать другие параметры ипотеки или другое жилье.

Расчеты всегда помогают более здраво оценить и рассчитывать свои силы, доходы, и семейный бюджет. На это уходит не так уж и много времени, а польза будет весьма существенной. Самое главное – это узнать основные параметры для проведения калькуляции, и грамотно их использовать.

Виды ипотечных платежей по ипотеке

Самое важное, с чем нужно разобраться – это из чего будет складываться ваш ежемесячный платеж, только так можно понять будущую кредитную нагрузку. Как правило, платеж состоит из двух частей:

• выплата основного долга – непосредственно той суммы, которую заемщик получил от банка;
• проценты, начисленные за пользование кредитом. Банки не выдают деньги безвозмездно, они их предоставляют в долг под процентную ставку, которая прописана в договоре. Именно она напрямую влияет на дороговизну ипотеки и переплату.

Конечно, сюда могут добавляться еще другие суммы, например, комиссии, побочные услуги, страхование недвижимости и лично заемщика, снижение ставки за дополнительную плату и т.д. Но это мы разберем чуть позже, сначала надо определиться с типом платежа.

Есть два варианта, как можно оплачивать долг по ипотеке с процентами:

• Вносить платежи равными долями (одинаковой суммой) каждый месяц, причем в первое время большую часть платежа занимают проценты, а выплата основного долга переносится на более поздний срок. Такие платежи называют аннуитетными.
• Вносить платежи разными суммами, причем в первое время выплаты ипотеки они будут больше, а потом постепенно снижаться. Здесь ситуация прямо наоборот – сначала выплачивается основной долг, а потом уже проценты. Такие платежи называют дифференцированными.

В большинстве российских банков априори выдают кредит по аннуитетной схеме, так как одинаковые суммы внесения удобны и клиентам, и банкам, плюс так можно больше заработать банку. Дифференцированные платежи применяются очень редко, например, в Россельхозбанке можно оформить ипотеку с такой схемой выплат, и она очень выгодна для желающих погасить кредит досрочно.

Зачем разбирать так подробно платежи? Это делается не просто так: в зависимости от методики выплат, заложенной банком, будет меняться тактика расчета всего ипотечного кредита, то есть формулы будут разными, и это надо учитывать.

Как самостоятельно рассчитать ипотеку: инструкция

Все формулы для подсчета платежа давно известны, они стандартные и давно выверенные, и для их использования нужно просто иметь определенные данные, которые вы подставляете в нужное место, и сразу получаете результат. Удобнее всего выполнять вычисления в таблице Excel, чтобы не допустить ошибок или опечаток.

Если в выбранном вами банке выдают ипотеку с аннуитетными платежами, то вам понадобится вот такая формула:

Расшифровка:

• Х – ежемесячный платеж по ипотеке;
• S – общая сумма кредита;
• P – месячная ставка по ипотеке (годовую надо поделить на 12);
• M – количество месяцев действия ипотеки.

Если же у вас запланирована ипотека в Россельхозбанке или ином банке, где есть дифференцированные платежи, то формула будет выглядеть иначе:

Здесь используются все те же самые параметры: общая сумма кредита, срок выплат и процентная ставка в месячном формате. Узнать их можно при личном обращении к кредитному специалисту в банк, либо изучив его тарифы на официальном сайте того банка, где планируется оформить кредит.

Ипотечный калькулятор: что это такое

Если есть сомнения в правильности самостоятельного расчета, можно себя перепроверить при помощи ипотечного калькулятора. Это очень удобный инструмент, который позволяет быстро и бесплатно произвести все сложные вычисления.

Он использует все те же самые формулы, просто расчет производится автоматически, нужно лишь подставить в нужные поля свои значения, и система сама все считает. Нужно просто указать стоимость недвижимости, годовую ставку, планируемый срок погашения и доступный первоначальный взнос, все остальное калькулятор рассчитает сам. А ипотечный калькулятор на сайте конкретного банка еще и ставку подставит сам, сопоставив ваши параметры.

Здесь есть множество плюсов:

• Исключается риск допустить ошибку в использовании формулы;
• Можно сразу посмотреть несколько вариантов расчетов при разных вводных. Например, при меньшем или большем первом взносе, при разном количестве сроке возврата долга и т.д.
• Можно сравнить несколько программ, например, льготную и стандартную.
• Можно узнать все специальные предложения и привилегии, которые вы получите именно в этом банке.

И это очень важно: если вы просто «повелись» на рекламу банка в СМИ, то знайте: там всегда озвучивают минимальную ставку, которая доступна не всем. Чаще всего её можно получить только при выполнении определенных условий, например, получая зарплату на счет в этом банке, при крупном первом взносе, при согласии на личную страховку и т.д.

Поэтому именно использование онлайн-калькулятора поможет вам наглядно увидеть, какие условия будут применяться именно в вашем случае, при вашей категории заемщика и при вашей недвижимости. Ведь для каждого типа жилья предусмотрена своя программа, и свои тарифы.

Мы рекомендуем использовать ипотечный калькулятор на сайте именно того банка, где вы планируете брать ипотеку. Это позволит получить наиболее точные данные по расчет, позволит учесть все ваши «привилегии» и даже сразу отправить онлайн-заявку, если полученный предварительный результат вас устроит.

Пример самостоятельного расчета ипотеки

Чтобы было понятнее, разберем наглядный пример. Допустим, заемщик проживает в Самаре, у него есть семья с двумя детьми, собственные накопления и материнский капитал. Он хочет купить трехкомнатную квартиру для своей семьи на вторичном рынке, и нашел на ЦИАНе вот такой относительно недорогой вариант.

Какие имеем вводные: стоимость квартиры – 7 100 000 рублей. После предварительного осмотра удалось сторговаться, и снизить цену ровно до 7 миллионов рублей. Своих денег у семьи накоплено 2 млн. руб. и плюс есть возможность использовать материнский капитал в размере 693,1 тыс. руб.

Если пролистать описание объявления вниз, то ЦИАН сразу предлагает воспользоваться онлайн-калькулятором, и направить запрос в 8 банков. Нужно только указать первоначальный взноси срок, а среднюю ставку по программам на вторичное жилье система вычислит сама.

Например, если указать первый взнос в 2 693 100 рублей и срок в 30 лет, то мы получим платеж около 40,6 тысяч рублей ежемесячно при учете ставки в 10,6% годовых. Если вы знаете, что в конкретном банке вы можете рассчитывать на 10% ровно, то можно сдвинуть ползунок, и уже получится платеж 38,7 тысяч рублей, что гораздо выгоднее.

Конечно, эти данные являются очень усредненными и не учитывают массу нюансов. Поэтому лучше взять из объявления стоимость недвижимости, и вводить её на ипотечном калькуляторе на сайте нужного банка сразу. Единственное, где это не требуется – на портале ДомКлик, потому что это проект Сбербанка, и там сразу все расчеты наиболее приближены к реальности.

Что нужно учесть при самостоятельном расчете ипотеки

Самое главное, что нужно знать: все ваши расчеты – предварительные. Вне зависимости от того, производили ли вы расчеты самостоятельно в Excel, воспользовались ли калькулятором или онлайн-расчетами, все полученные данные будут лишь примерными. Их можно использовать только в качестве ориентира, но не окончательного варианта, который будет потом прописан в договоре.

Даже при использовании ипотечного калькулятора на сайте нужного вам банка, вы увидите приписку «все расчеты являются предварительными». Заемщиков эта надпись сразу предупреждает о том, что конечный результат может быть другим.

Почему цифры могут меняться:

• Самое важное – окончательные тарифы устанавливает банк, а точнее, специальная автоматизированная система расчета. Она учитывает несколько десятков факторов, прежде чем выдать решение о том, выдать этому конкретному человеку ипотеку или отказать, и если выдать, то сколько и под какую процентную ставку. На сайтах банков иногда указана «вилка ставок», и окончательное значение вы узнаете только после проверки вашей анкеты (правда, по ипотеке это редкость).
• Всегда есть дополнительные расходы. По ипотеке есть множество комиссий и дополнительных услуг, за которые нужно платить отдельно. И если эти расходы крупные, то целесообразно их включить в сумму ипотеки, и тогда расчеты автоматически изменятся в большую сторону. Например, если включить в сумму кредита стоимость страхового полиса.
• Нельзя предусмотреть всего сразу. Некоторые могут посчитать себе ипотеку по льготной программе, и даже получить предварительное одобрение, а потом узнать, что они сами или выбранное ими жилье не подходит под условие льготы. И что им можно получить ипотеку только на стандартных условиях программы с совершенно другими тарифами. И изменение ставки даже на 1-2% также кардинально поменяет картину.

Это не означает, что не нужно применять самостоятельные расчеты, вовсе нет. Полученная информация от обращения в банк или онлайн-калькулятора даст вам примерные данные, на которые можно опираться при семейном решении вопроса: по силам вам этот кредит или нет, «потяните» вы ипотеку на это жилье или стоит подобрать другое.

Иногда бывает так, что именно «поигравшись» с ползунками на ипотечном калькуляторе, заемщик понимает, что ему нужно выбрать другие параметры ипотеки. Например, запросить не 10 лет срока, а 30 лет. В этом случае нагрузка будет ниже, а вероятность одобрения заявки выше.

При этом никто не отменяет возможность досрочного погашения, если будет возможность погасить быстрее, вы сэкономите на переплате. А если нет – просто будете вносить комфортные для себя платежи без риска допущения просрочки.