IPOTEKA-REALT
Несмотря на бум жилищного строительства, многие россияне все еще предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. И в банках есть специальные ипотечные программы для таких клиентов. Мы подробно изучили условия ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке, собрали ее плюсы и минусы, и даже сравнили условия с тем, что предлагают другие банки.
Особенности ипотеки для вторичного рынка
За прошлый 2021 год банки выдали рекордные 2 миллиона ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 триллионов рублей. Но основной вклад в это внесли продажи жилья в новостройках – когда заемщик вкладывается в строительство жилья по договору долевого участия или покупает квартиру в готовом доме у застройщика. Именно на новостройки рассчитаны две основные программы – льготная ипотека (под 7%) и семейная ипотека (под 6% годовых).
Это сделано не просто так – кроме того, что государство решает жилищный вопрос для россиян, оно помогает строительной отрасли. Если же субсидировать ипотеку на вторичное жилье, застройщики, наоборот, будут в минусе – ведь покупатели предпочтут купить уже построенную квартиру. Причин этому несколько:
- квартиры на вторичном рынке могут быть дешевле, к тому же, покупатель уже не будет вкладываться в ремонт с нуля;
- уже давно сданные и заселенные дома имеют более качественную инфраструктуру – они обеспечены транспортом, поликлиниками, школами и парками. К тому же, это чаще малоэтажное жилье, поэтому соседей не будет слишком много;
- не придется ждать первые пару лет, пока все соседи одновременно доделают ремонт;
- по сравнению с самыми бюджетными новостройками вторичное жилье более качественное, и т.д.
Но купить жилье на вторичном рынке можно только по стандартной ипотечной программе одного из банков. Это означает, что по такой ипотеке заемщик будет платить стандартную процентную ставку, а государство не будет субсидировать часть процентов.
Исключений всего два: «Сельская ипотека» позволяет купить вторичное жилье в сельской местности (но программа часто прерывается из-за исчерпания лимита финансирования) и «Дальневосточная ипотека» для сельской местности в регионах ДФО (но купить жилье могут только молодые семьи).
С точки зрения банка вторичный рынок – более рискованный сегмент, потому что:
- квартиру нужно проверять на юридическую чистоту, но ни одна проверка не гарантирует, что не объявится никакой новый претендент на нее, и сделку не отменят;
- дом, где расположена квартира, могут признать аварийным – это резко снизит стоимость жилья в нем, а значит, залог не будет покрывать сумму долга;
- банк должен проверять, чтобы жилье было пригодным к проживанию, а также заказывать собственную оценку стоимости (чтобы посчитать максимальный лимит суммы кредита).
Тем не менее, большинство банков предлагают стандартные ипотечные программы на разные виды недвижимости, включая вторичный рынок. Кроме невозможности участия в госпрограммах, такие кредиты мало чем отличаются от кредитов на новостройки – однако требования к заемщику и к жилью могут различаться.
Ипотека на вторичное жилье в Сбербанке: условия
Сбербанк, как крупнейший банк в России, предлагает широкий спектр ипотечных кредитов – практически на все виды недвижимости и для всех категорий клиентов. Вторичное жилье банк кредитует по нескольким программам: «Готовое жилье», «Ипотека по двум документам», «Военная ипотека» и некоторым другим. Мы рассмотрим стандартную программу кредитования на покупку готового жилья и укажем, чем отличается ипотека по двум документам.
Основные параметры кредита
Сбербанк выдает кредиты на покупку жилья на вторичном рынке по ставке от 10,3% годовых – то есть, как и по кредитам на новостройки. Однако есть некоторые отличия – например, перечень надбавок к ставке или расчет максимальной суммы кредита.
Основные параметры ипотеки «Готовое жилье» в Сбербанке такие:
- сумма – не менее 300 тысяч рублей и не более 90% от стоимости жилья (договорной или оценочной – берется меньшая сумма);
- первоначальный взнос – от 10% для всех категорий клиентов (как зарплатных, так и остальных);
- срок – до 30 лет;
- обязательное страхование объекта залога;
- можно использовать материнский капитал;
- базовая процентная ставка – 10,3% годовых. По совместным программам с регионами и муниципальными образованиями ставка начинается от 10,1% годовых.
Однако взять ипотеку по базовой ставке сложно, потому что банк предусмотрел целую систему надбавок к ней. То есть, клиент не получает скидки от ставки в 10,3% годовых, а наоборот – все не оформленные им дополнительные опции увеличивают ставку.
В частности, ставку увеличивают:
- отказ от «Сервиса электронной регистрации» и отказ от покупки квартиры с сервиса «ДомКлик» – каждый на 0,3%;
- первоначальный взнос менее 20% – увеличивает ставку на 0,5% годовых;
- если клиент не получает зарплату на карту Сбербанка – ставка растет на 0,5%. А если он вообще не подтвердит доходы и занятость – то на 0,8% годовых;
- если клиент не оформит добровольное страхование жизни и здоровья, ставка вырастет еще на 1%.
Поэтому 10,3% годовых получают только зарплатные клиенты Сбербанка, которые оформляют страховку, а также проводят сделку через «Сервис электронной регистрации» от банка (что само по себе стоит от 7900 до 10900 рублей в зависимости от региона).
При этом Сбербанк может увеличивать или уменьшать базовую ставку – в зависимости от индивидуальных условий она может составить от 9,3% до 12,4% годовых с учетом скидки за страховку.
Требования к недвижимости и документам
Так как речь пойдет о стандартной ипотечной программе, банк самостоятельно определяет требования к кредитуемому объекту недвижимости. По правилам банка объект заранее согласовывается до оформления кредита, поэтому перед подачей заявки стоит знать требования к квартире.
Эти требования такие:
- квартира должна находиться на территории России;
- дом не относится к категории ветхих, под снос или расселение (кроме домов, попавших в программу реновации в Москве);
- в квартире не должно быть не оформленных официально перепланировок;
- недвижимость не может быть в залоге у кого-то или под арестом;
- по квартире не должно быть юридических рисков (когда собственник жилья может потерять право на него).
Как видно, требования вполне стандартные и не содержат ничего экстраординарного (как, например, требования к домам – там есть условия по наличию коммуникаций, материалам, санузлам и многому другому).
Кроме списка требований, банк устанавливает и перечень документов, которые нужно подавать для согласования объекта:
- проект договора купли-продажи или предварительный договор;
- отчет об оценке стоимости;
- свидетельство о браке (если собственник квартиры состоит в браке);
- если в покупке будет учитываться материнский капитал – сертификат на него (или скриншот с сайта ПФР) и свидетельства о рождении детей.
После того, как сделка будет оформлена, квартиру нужно будет передать в залог банку. А для этого – нужно предоставить целый пакет документов:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть – уже несколько лет вместо него выдают выписку из ЕГРН);
- правоустанавливающий документ на жилье (договор купли-продажи, дарения, документ о наследстве, приватизации, и т.д.);
- отчет об оценке стоимости жилья (не старше 6 месяцев);
- выписка из ЕГРП о наличии или отсутствии ограничений и обременений (не старше 30 дней);
- кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация помещения (второй и третий документы могут быть в составе техпаспорта);
- если покупатель состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу помещения в залог банка. Если не состоит в браке – заявление об этом (нотариально заверенное), если в браке по брачному договору – копию договора;
- если в жилье выделяется доля детям – разрешение органов опеки и попечительства.
Как правило, указанный на сайте перечень документов не является исчерпывающим. То есть, при необходимости кредитный менеджер может запросить и другие документы.
Требования к заемщику
В отличие от государственных программ, ипотеку по стандартным условиям банки выдают без дополнительных ограничений по статусу клиентов. То есть, заемщик может не иметь детей и не быть младше 35 лет – условия по программе будут стандартные.
Основные требования к заемщику такие:
- возраст – не менее 18 лет и не более 75 лет (на момент возврата кредита). При этом срок возврата должен полностью попадать на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика. А если кредит выдается по двум документам – возраст на момент полного погашения кредита не может быть более 65 лет;
- гражданство РФ;
- стаж работы – не менее 3 месяцев на последнем месте работы. Если клиент зарплатный, достаточно получить 2 зачисления зарплаты за последние 3 месяца;
- можно привлечь созаемщика – к нему предъявляются те же требования. Супруг заемщика автоматически включается в число созаемщика (но требования к возрасту и платежеспособности уже не выдвигаются).
Естественно, что к клиентам в возрасте 18 лет или около пенсионного возраста банк будет относиться настороженно и потребует максимум документов.
При этом по стандартным требованиям нужно предоставить такие документы:
- паспорт заемщика (в нем обязательно должна быть отметка о регистрации по месту жительства);
- второй документ на выбор. Это может быть водительское удостоверение, служебное удостоверение (для военнослужащих и чиновников), военный билет, загранпаспорт или СНИЛС;
- если заемщик подтверждает доходы и занятость – подтверждающие документы.
Подтвердить занятость можно, предоставив копию или выписку из трудовой книжки (включая электронную) или справку от работодателя. Подтверждение доходов зависит от их вида. Если речь идет о трудовой деятельности, нужно предоставить справку о доходах от работодателя – по бывшей форме 2-НДФЛ, по форме банка или по форме самого работодателя (если это государственное учреждение).
Плюсы, минусы и сравнение с другими банками
Ипотечная программа «Готовое жилье» от Сбербанка относится к стандартным, поэтому ее плюсы и минусы скорее связаны с процессом ипотечного кредитования в целом, чем с особенностями именно Сбербанка:
 Достоинства |  Недостатки |
|---|---|
|
|
Учитывая, что купить вторичное жилье по госпрограмме практически невозможно, заемщику придется выбирать лишь между базовыми программами разных банков. А чтобы сделать выбор было проще, мы сравнили условия Сбербанка с его конкурентами:
| Банки | Базовая ставка | Надбавки и скидки | Требования к жилью | Требования к заемщику |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 10,3% | Максимум +2,6% к ставке | Оно не должно быть ветхим, аварийным, под снос или расселение | Возраст от 18 до 75 лет, стаж работы на последнем месте от 3 месяцев |
| ВТБ | 10,3% | Максимум +2,6% к ставке | Не указаны | Возраст от 21 до 60 лет (75 лет на момент погашения), стаж работы от 6 месяцев |
| Газпромбанк | 10,4% | Максимум +2,2% к ставке | Построен на каменном или бетонном фундаменте, с бетонными или железобетонными перекрытиями, общий износ менее 65% | Возраст от 20 до 70 лет, общий стаж работы от 1 года, на последнем месте от 6 месяцев |
| Альфа-Банк | 10,59% | Максимум + 4,5%, есть скидки -0,4% зарплатным клиентам | Не стоит в плане на снос или реновацию, подключен к воде и канализации, без перепланировок, износ не более 65% | Возраст от 21 до 70 лет, общий стаж работы от 1 года, в том числе на последнем месте от 4 месяцев |
| Промсвязьбанк | 9,74% | Максимум +3,35% к ставке | Не является аварийным жильем, построено из кирпича, блоков или панелей, не относится к пятиэтажкам в Москве (кроме тех, что включены в программу реновации), изношено не более чем на 55% | Возраст от 21 до 65 лет, стаж работы от 1 года, на последнем месте от 4 месяцев |
| Совкомбанк | 12,49% | Максимум +1%, скидки – до минус 1,5% | Не указаны | Возраст от 20 до 85 лет, стаж работы от 1 года, на последнем месте от 3 месяцев |
Как видно, итоговые ставки (с учетом скидок и надбавок) по всем банкам приблизительно одинаковые. Соответственно, можно подбирать банк, исходя из того, где обслуживается заемщик (например, где у него открыта зарплатная карта) или который присылал ему предварительно одобренные заявки на кредиты.
Читайте также:
