• Виктор
  • Статьи
  • 1 мин. чтения

Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Ипотека – чрезвычайно популярный инструмент решения жилищного вопроса. В 2021 г. в одной лишь Москве по такой схеме покупают по 13000 квартир в месяц. Альтернатив немного – лизинг либо рассрочка от застройщика. А стоимость жилья год от года только растёт, поэтому лучше платить за своё, чем за съёмное… Или же мы платим банку не за своё?

Вопрос принадлежности ипотечной квартиры на первый взгляд кажется не столь существенным. Платить банку придётся одно или два десятилетия… Так ли важно, кто является собственником по документам? На самом деле, вопрос принципиальный, ведь свою квартиру можно завещать и унаследовать, обменять или перепланировать. Чужую – нет. Разбираемся.

Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира?

Ипотека – это кредит под залог приобретаемого имущества. Ключевые моменты сделки урегулированы профильным законом от 16.07.1998 №102. Согласно ст.5 ФЗ №102, предметом ипотечного договора может служить не только квартира, но и жилой дом, гараж, земельный участок и даже предприятие.

Финансирует сделку банк, не становясь стороной договора купли-продажи недвижимости. Вместе с тем, вместе с заключением соглашения возникает обременение. Квартирой нельзя свободно распоряжаться: продать, подарить или обменять, пока кредит полностью не выплачен. Обременение фиксируется в государственном органе, и обойти его невозможно.

Но собственником жилого помещения является покупатель: именно его фамилия будет указана в Росреестре. Возникают не только права, но и обязанности владельца недвижимости. К примеру, ипотечник должен самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, ремонтировать квартиру. Он же несёт ответственность за вред, причинённый третьим лицам. Даже если впоследствии он утратит право собственности, долг за коммунальные услуги и энергию останутся на нём.

Что может делать со своей квартирой ипотечник?

Общие условия использования заложенного имущества прописаны в ст.346 ГК РФ. Без согласия банка недвижимость может использоваться по назначению. В квартире можно сделать ремонт, зарегистрировать близких родственников (мужа или жену, детей, родителей). В использовании никаких ограничений нет: можно держать домашних животных, приглашать друзей, разрешать им пользоваться своим жильём.

Заложенная недвижимость может быть завещана. При этом наследник, в случае смерти должника, принимает на себя обязательства в оставшейся сумме. Со смертью первоначальной стороны ипотечный договор не прекращается, а лишь «ставится на паузу». В период вступления в наследство накапливаются долги: проценты за пользование чужими средствами и суммы ежемесячных платежей.

Зато штраф и пеня до официального принятия имущества не начисляются.

Что можно делать с одобрения банка?

Объём ограничений должен быть прописан в договоре кредитования. Некоторые банки требуют согласовывать с ними вопрос сдачи объекта в аренду. Если это условие осталось неурегулированным, действуют положения ч.3 ст.346 ГК РФ. Норма позволяет передавать имущество во временное пользование (владение) иным лицам.

А перепланировку, как правило, без согласия кредитодателя не осуществить. Но поскольку желание подстроить площадь под свои нужды велико, банки зачастую идут навстречу и разрешают расширять проёмы, переносить стены. Главное условие – должен быть проект, а сама процедура выполнена в порядке, определенном законодательством.

К слову, продажа квартиры с одобрения банка тоже возможна. В этом случае сделке предшествует изучение её условий кредитно-финансовым институтом. Более экзотические варианты – обмен жилья или дарение. Согласие банка в этом случае необходимо, если долг переходит к новому собственнику.

Важно! На сайте «Сбера» отмечено, что держателю ипотеки запрещается осуществлять любые действия, которые повлекут снижение стоимости жилья. Зато пример – более чем странный.

Источник: blog.domclick.ru

Поручители, члены семьи, третьи лица: приобретают ли они право собственности на квартиру?

Участие в ипотечной сделке не даёт никаких прав на недвижимость. К примеру, поручители отвечают за неисполнение договора основным должником. Но претендовать на квартиру при этом они не вправе. Члены семьи теоретически могут притязать на объект ипотеки (например, если недвижимость нажита в браке). Но это право безусловным не является: его нужно оформлять путём соглашения или отстаивать в суде.

Владелец квартиры по договору лизинга: кто он?

Ипотеку (кредит) нужно отличать от института, который тщательно маскируется под неё. Лизинг – это договор финансовой аренды с правом последующего выкупа. При пользовании кредитом сумма основного долга постепенно снижается. И если, к примеру, из 10 миллионов выплачено 8 млн., ипотечник уже не останется ни с чем. При лизинге уплаченная сумма засчитывается в арендные платежи.

В зависимости от условий договора, просрочки 2-3 ежемесячных взносов достаточно, чтобы предмет соглашения перешёл банку (финансовой организации). Это происходит в безусловном порядке, кредитору не нужно обращаться в суд, доказывать свои притязания на объект.

Собственником лизинговой квартиры является банк (финансовая организация). Соответственно, такой объект нельзя свободно сдавать (нужно согласие кредитора), регистрировать там родственников, завещать или подарить. Право собственности переходит к новому владельцу после уплаты последнего платежа.

Резюме. Ипотечная квартира – в собственности должника. Но есть нюанс

Итак, ипотечник обладает почти всеми правами, которые предоставлены владельцу недвижимости. Да он и является собственником, просто объект заложен, что накладывает ограничения в его отчуждении. Квартиру теоретически можно продать или подарить, но на практике банки это не одобряют. Зато ипотечную квартиру можно завещать (свободно), сдать в аренду (если это не запрещено договором).

Правовой статус квартиры при ипотеке следует отличать от её же положения при лизинге. При заключении такого договора право собственности на объект остаётся у банка. Поэтому при покупке недвижимости предпочтительнее оформлять договор ипотеки, а не лизинг. Впрочем, каждый вариант нуждается в анализе: помните, что по таким сделкам вы отвечаете деньгами и имуществом. Это серьёзно.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Делаем ставки? Как отразится решение регулятора на рынке ипотеки

Shutterstock/FOTODOM На прошлой неделе Банк России снизил ключевую ставку с 9,5% до 8%. На что это может повлиять,...

Путин высказался за продление программы семейной ипотеки

Президент считает, что льготную ипотеку в новых регионах нужно распространить на вторичный рынок Владимир Путин поддержал продление программы...

Временные трудности: почему банк может отказать в рефинансировании и как это исправить

О том, какие факторы могут затормозить получение рефинансирования ипотеки и как на них повлиять, расскажет Михаил Чернов, CEO...

Хуснуллин: строительный блок в правительстве будет предлагать продлить льготную семейную ипотеку

По остальным программам будет анализироваться их эффективность Строительный блок в российском правительстве будет предлагать продлить в 2024 году...

Ипотека строгого режима – как ужесточилась выдача кредитов в 2024 году

Совокупный портфель ипотечных кредитов банков РФ в 2023 году с учетом приобретенных прав требований увеличился на 4 трлн...

Ипотека на строительство дома: стандартные и льготные программы, особенности оформления в 2021-2022 годах

Если вы задумались о том, чтобы построить собственный дом и переехать жить за город, но у вас не...

Стабильности нет! Ипотека-2022: от ажиотажа до «комы», а дальше?

Shutterstock/FOTODOM Ярослав БАДЖУРАК, коммерческий директор «Выберу.ру»: Нынешний год оказался непростым для российского ипотечного рынка. Его лихорадило. Ажиотажный спрос...

Совкомбанк представил результаты по МСФО

Чистая прибыль за период с июля по сентябрь составила почти 76,5 млрд рублей Фото: Фотобанк Лори Совкомбанк опубликовал...

Будущее в объединении: почему пользователи все чаще отдают предпочтение ипотечным экосистемам

О том, зачем банки и финтех-сервисы объединяются, и какие преимущества это дает клиентам, расскажет Михаил Чернов, CEO онлайн-сервиса...

В США сенатора-демократа Менендеса обвиняют в коррупции. Во второй раз за десять лет

Сенатор Боб Менендес, возглавляющий комитет по иностранным делам американского сената, временно покинул этот пост до окончания расследования. Ему...

Какой первоначальный взнос по ипотеке

Размер первоначального взноса зависит от кредитной политики банка. Каждое учреждение устанавливает свои ограничения и условия по ипотеке. В...

Итоги прошлого, реалии настоящего и перспективы будущего: эксперты обсудили ситуацию на ипотечном рынке

агентство AK&M 29 марта 2024 года в Москве состоялась XXII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатором мероприятия...

Дадут ли мне ипотеку, если есть кредит: от чего зависит решение банка

Действующий кредит не будет помехой для одобрения ипотеки, если по остальным критериям заемщик соответствует требованиям банка. В статье...

Могут ли иностранные граждане взять ипотеку в России?

Российское Законодательство в сфере банковской деятельности детально регламентирует условия, способы и процесс получения кредитов в коммерческих банках Российской...

Минфин: с льготной ипотекой пора покончить

Минфин встревожен ростом популярности льготной ипотеки. Ее пора «поджимать», заявил замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Международного таможенного...

Владимир Путин заявил о необходимости продления семейной ипотеки под 6%

Семейная ипотека была запущена в начале 2018 года. Против продления этой программы неоднократно выступала глава ЦБ Эльвира Набиуллина....

Заветная сумма: где взять средства на первоначальный взнос по ипотеке

компания «Метриум» Подобно тому, как театр начинается с вешалки, ипотека стартует с обязательного первоначального взноса. Жилищные кредиты –...

Ставки все еще на минимуме: обзор условий ипотечных кредитов в российских банках на середину 2021 года

Несмотря на то, что Банк России начал поднимать ключевую ставку, банки пока не спешат поднимать процентные ставки по...

Ипотека для учителей в России: специальные льготные программы и их условия в 2022 году

Оформить ипотеку учителю не так просто, как кажется на первый взгляд. Специальные программы ипотечного кредитования для учителей не...

Как заработать на ипотеке: пять актуальных способов

Shutterstock/FOTODOM Ипотечный кредит перестал быть исключительно средством улучшения жилищных условий, в грамотных руках ипотека становится эффективным финансовым инструментом,...