Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Но собственником жилого помещения является покупатель: именно его фамилия будет указана в Росреестре. Возникают не только права, но и обязанности владельца недвижимости. К примеру, ипотечник должен самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, ремонтировать квартиру. Он же несёт ответственность за вред, причинённый третьим лицам. Даже если впоследствии он утратит право собственности, долг за коммунальные услуги и энергию останутся на нём.

Что может делать со своей квартирой ипотечник?

Общие условия использования заложенного имущества прописаны в ст.346 ГК РФ. Без согласия банка недвижимость может использоваться по назначению. В квартире можно сделать ремонт, зарегистрировать близких родственников (мужа или жену, детей, родителей). В использовании никаких ограничений нет: можно держать домашних животных, приглашать друзей, разрешать им пользоваться своим жильём.

Заложенная недвижимость может быть завещана. При этом наследник, в случае смерти должника, принимает на себя обязательства в оставшейся сумме. Со смертью первоначальной стороны ипотечный договор не прекращается, а лишь «ставится на паузу». В период вступления в наследство накапливаются долги: проценты за пользование чужими средствами и суммы ежемесячных платежей.

Зато штраф и пеня до официального принятия имущества не начисляются.

Что можно делать с одобрения банка?

Объём ограничений должен быть прописан в договоре кредитования. Некоторые банки требуют согласовывать с ними вопрос сдачи объекта в аренду. Если это условие осталось неурегулированным, действуют положения ч.3 ст.346 ГК РФ. Норма позволяет передавать имущество во временное пользование (владение) иным лицам.

А перепланировку, как правило, без согласия кредитодателя не осуществить. Но поскольку желание подстроить площадь под свои нужды велико, банки зачастую идут навстречу и разрешают расширять проёмы, переносить стены. Главное условие – должен быть проект, а сама процедура выполнена в порядке, определенном законодательством.

К слову, продажа квартиры с одобрения банка тоже возможна. В этом случае сделке предшествует изучение её условий кредитно-финансовым институтом. Более экзотические варианты – обмен жилья или дарение. Согласие банка в этом случае необходимо, если долг переходит к новому собственнику.

Важно! На сайте «Сбера» отмечено, что держателю ипотеки запрещается осуществлять любые действия, которые повлекут снижение стоимости жилья. Зато пример – более чем странный.

Источник: blog.domclick.ru

Поручители, члены семьи, третьи лица: приобретают ли они право собственности на квартиру?

Участие в ипотечной сделке не даёт никаких прав на недвижимость. К примеру, поручители отвечают за неисполнение договора основным должником. Но претендовать на квартиру при этом они не вправе. Члены семьи теоретически могут притязать на объект ипотеки (например, если недвижимость нажита в браке). Но это право безусловным не является: его нужно оформлять путём соглашения или отстаивать в суде.

Владелец квартиры по договору лизинга: кто он?

Ипотеку (кредит) нужно отличать от института, который тщательно маскируется под неё. Лизинг – это договор финансовой аренды с правом последующего выкупа. При пользовании кредитом сумма основного долга постепенно снижается. И если, к примеру, из 10 миллионов выплачено 8 млн., ипотечник уже не останется ни с чем. При лизинге уплаченная сумма засчитывается в арендные платежи.

В зависимости от условий договора, просрочки 2-3 ежемесячных взносов достаточно, чтобы предмет соглашения перешёл банку (финансовой организации). Это происходит в безусловном порядке, кредитору не нужно обращаться в суд, доказывать свои притязания на объект.

Собственником лизинговой квартиры является банк (финансовая организация). Соответственно, такой объект нельзя свободно сдавать (нужно согласие кредитора), регистрировать там родственников, завещать или подарить. Право собственности переходит к новому владельцу после уплаты последнего платежа.

Резюме. Ипотечная квартира – в собственности должника. Но есть нюанс

Итак, ипотечник обладает почти всеми правами, которые предоставлены владельцу недвижимости. Да он и является собственником, просто объект заложен, что накладывает ограничения в его отчуждении. Квартиру теоретически можно продать или подарить, но на практике банки это не одобряют. Зато ипотечную квартиру можно завещать (свободно), сдать в аренду (если это не запрещено договором).

Правовой статус квартиры при ипотеке следует отличать от её же положения при лизинге. При заключении такого договора право собственности на объект остаётся у банка. Поэтому при покупке недвижимости предпочтительнее оформлять договор ипотеки, а не лизинг. Впрочем, каждый вариант нуждается в анализе: помните, что по таким сделкам вы отвечаете деньгами и имуществом. Это серьёзно.