• Виктор
  • Статьи
  • 2 мин. чтения

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, и где ее можно провести

Требования банка в части предоставления документов при оформлении ипотеки могут отличаться. Есть и много общего. Одним из документов, который присутствует абсолютно у всех кредитных учреждений, является оценка недвижимости. Содержание документа и особенности ее выполнения регулируются ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.11.1998 г. (последние изменения были внесены в июне текущего года), а также Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

Ниже речь пойдет о лицах, которые могут ее выполнять, о порядке составления и о стоимости таких услуг.

  • 1 Зачем необходима оценка при оформлении ипотеки
  • 2 Кто может выполнять оценку
  • 3 Выбор оценочной компании
  • 4 Процедура оценки
  • 5 Методы оценки
  • 6 Что влияет на стоимость квартиры при оценке?
  • 7 Из чего состоит отчет оценки
  • 8 Сколько стоят услуги оценщика
  • 9 Отдельные нюансы

Зачем необходима оценка при оформлении ипотеки

Покупатель и продавец могут договориться о заниженной или завышенной цене в связи с какими-либо личными обстоятельствами. Банк требует оценку с целью установления реальной стоимости квартиры. Поэтому стоимость квартиры (для указания ее в договоре ипотеки, расчета первоначального взноса, страховой суммы) определяется независимым экспертом.

Также важной целью оценки является определение стоимости недвижимости на случай, если заемщик не выполнил свои обязательства в срок. В таком случае кредитор производит принудительное взыскание и реализовывает залоговое имущество. Определение цены для реализации отталкивается от оценочной стоимости.

Кто может выполнять оценку

Оценку может выполнять физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Заниматься такой деятельностью можно как в порядке частной практики, так и на основании трудового договора с юридическим лицом, который соответствует требованиям ФЗ № 135-ФЗ от 29.11.1998г.

Оценщик должен иметь страховой полис, объектом которого являются имущественные интересы, связанные с риском возможного ущерба, который возник у заказчика. Причиной такого ущерба могут послужить умышленные или неумышленные действия оценщика. То есть, если оценщик неправильно оценил имущество, и это принесло убытки заказчику, то он должен возместить ущерб.

Юридическое лицо, которое оказывает оценочные услуги, должно:

  • иметь в своем штате не менее двух лиц, которые имеют право заниматься оценкой;
  • иметь страховой полис для страхования ответственности в случае нарушения договора на проведение оценки или причинения вреда имуществу третьих лиц.

Заказчик имеет право на ознакомление с документами, которые дают право физическому лицу или компании заниматься оценочной деятельностью.

Кроме того, оценщики несут ответственность за сохранность предоставленных им документов и неразглашение конфиденциальной информации, которая была ими получена в ходе проведения оценки.

Выбор оценочной компании

Выбор оценочной компании осуществляет потенциальный заемщик. Возможно два варианта:

  • банк оглашает свои требования к эксперту-оценщику, а заемщик самостоятельно осуществляет его поиск (специалист как минимум должен иметь допуск СРО и полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей);
  • банк предлагает клиенту выбрать специалиста из списка оценщиков, аккредитованных им.

Потенциальный кредитор не вправе настаивать на втором варианте, хотя заемщику стоит прислушаться к его мнению.

im:Компании, которые проходят аккредитацию, подвергаются определенной проверке со стороны кредитора, поэтому риск каких-либо мошеннических действий минимальный.

Кроме того, такой выбор в некоторой мере ускорит рассмотрение ипотечной заявки банком.

Процедура оценки

Основанием для проведения оценки является договор, который заключается между оценочной компанией и лицом, желающим передать недвижимость в ипотеку. Далее процедура осуществляется по договоренности сторон.

Перед оценкой необходимо предоставить специалисту необходимый пакет документов, в который обычно входят копии следующих документов:

  • паспорт заказчика оценки;
  • паспорт собственника квартиры (если жилье находится в совместной собственности, то всех владельцев);
  • технический паспорт квартиры;
  • выписки из технического паспорта на жилое помещение с экспликацией и поэтажным планом, выданным органом БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (купля-продажа, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

После предоставления документов владелец квартиры должен обеспечить оценщику доступ в жилье. Эксперт осматривает квартиру и делает фотографии каждой комнаты так, чтобы было понятно общее состояние помещения. Кроме того, он обязан осмотреть и сфотографировать дом и подъездные пути к нему.

Заказчик обязан сообщить исполнителю всю необходимую информацию, которая может повлиять на результат оценки. Также он не имеет право предпринимать каких-либо действий, целью которых является сокрытие сведений, важных для оценки.

На основании документов и осмотра жилья исполнитель передает заказчику оценку в бумажном виде с соответствующей подписью и печатью уполномоченного лица.

Методы оценки

На сегодняшний день профессиональные оценщики в своей работе используют сравнительный, затратный и доходный метод.

Сравнительный метод состоит в том, что определяется средняя рыночная стоимость на момент оценки аналогичных объектов. То есть оценщик сравнивает квартиру с другими похожими и определяет, за сколько ее можно продать в текущем периоде.

Сравнительный метод наиболее распространенный, так как дает возможность определить наиболее точную стоимость квартиры исходя из цели (оформление ипотеки).

Доходный метод заключается в определении стоимости объекта исходя из того, какой доход он мог бы принести в случае коммерческого использования. Для жилой недвижимости такой метод практически не используется.

В основе третьего метода, затратного, лежит подсчет издержек, которые были понесены на строительство недвижимости. К ним относятся: стоимость стройматериалов, зарплата строителей, транспортные расходы, затраты на подключение коммуникаций, налоги и прочее. При этом учитывается амортизация здания, инфляционные процессы и состояние рынка на дату оценки.

Что влияет на стоимость квартиры при оценке?

При проведении оценки учитывается много факторов, среди которых можно назвать следующие:

  • Месторасположение. Этот фактор подразумевает не только нахождение квартиры в центре или в спальном районе, но и наличие развитой транспортной развязки, инфраструктуры, хороших подъездных путей к дому и т.д.
  • Площадь квартиры и ее планировка. Две равнозначные по площади квартиры с похожими прочими характеристиками могут иметь разную стоимость, если одна из них имеет более универсальную планировку.
  • Этаж. Обычно меньше ценятся квартиры, которые находятся на первом и на последнем этажах. Конечно же, за исключением пентхаусов.
  • Наличие и качество внутреннего ремонта. Наибольше ценится капитальный ремонт, косметический не будет играть такой существенной роли, так как покупатели обычно его переделывают. Это не относится к квартирам в состоянии «после строителей». Отрицательную роль может сыграть наличие ремонта, выполненного в необычном стиле, так как покупателя на такой объект быстро найти можно не всегда.
  • Тип дома. Квартиры в сталинских домах, «хрущевках», панельных домах, в новых элитных или эконом-класса многоэтажках будут стоить по-разному, даже при одинаковой площади и ремонте.

Влияние могут оказать и множество других факторов: экологическая ситуация в районе, состояние инженерных коммуникаций самого здания, наличие поблизости охраняемой парковки или подземного паркинга в самом доме и т.д.

Из чего состоит отчет оценки

В документальном отчете эксперт должен указать используемый метод, а также охарактеризовать все важные характеристики квартиры, которые повлияли на окончательный результат. К отчету подшиваются копии предоставленных заказчиком документов на квартиру и фотографии объекта.

Кроме рыночной стоимости, заказчик увидит в отчете еще и ликвидационную. Под ликвидационной стоимостью подразумевается предполагаемая сумма денег, которую можно получить за объект при срочной продаже. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотечному договору и банк реализовывает залог, то часто продажа происходит по цене, близкой к ликвидационной.

Срок действия отчета составляет 6 месяцев. Если по каким-либо причинам сделка была отсрочена на такой длительный период, оценку придется переделывать и снова оплачивать услуги специалиста.

Сколько стоят услуги оценщика

Стоимость оценки зависит от нескольких факторов, в том числе:

  • характеристики объекта (чем больший объем работы – тем дороже);
  • позиции оценщика на рынке услуг (более молодые компании часто занижают цены для привлечения большего числа клиентов);
  • регион, в котором находится объект.

Минимальная цена, которую хотят за свои услуги оценщики в Москве, начинается от 2000-2500 рублей. За такую сумму компании готовы выполнить оценку типовой квартиры площадью до 70 кв. м. В среднем же компании, которые достаточно давно работают на рынке и имеют аккредитацию в банке, берут за свои услуги около 4000-5000 рублей. Стоимость оценки элитных домов и коттеджей стартует от 7000 рублей.

Отчет предоставляется клиенту в среднем через 2 рабочих дня. Если документ необходим срочно, например, в течение суток, то стоимость работы может возрасти на 20-30%.

Отдельные нюансы

Банки при расчете максимально возможной суммы кредита и первоначального взноса опираются именно на стоимость квартиры, указанной в отчете, а не от той, о которой договорились продавец и покупатель. Разница между этими суммами может стать предметом возможного конфликта. Если оценка будет меньше, чем договорная цена, то у будущего заемщика может не хватить денег для оплаты разницы продавцу.

В период активного ипотечного кредитования 2006-2008 г.г. не редко возникали ситуации, когда по предварительному сговору заказчика и оценщика оценку завышали. В результате заемщик получал сумму кредита больше, и таким способом частично компенсировал себе затраты на оплату первого взноса или получал деньги для ремонта. Данная практика привела к тому, что при невыполнении заемщиком своих обязательств банк не возвращал свои выданные средства даже после реализации объекта.

Сейчас банки относятся к этому вопросу более скрупулезно и часто дополнительно проверяют информацию в предоставленном отчете во избежание махинаций.

Из этой статьи вы узнали:

  • почему при оформлении ипотечного кредита банки требует оценку;
  • кто имеет право выполнять оценку и как выбрать такого специалиста;
  • как оценщик рассчитывает стоимость недвижимости и что влияет на окончательную цифру;
  • в какую сумму будущему заемщику обойдется оценка жилья, которое он планирует передать в ипотеку банку.
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Стабильности нет! Ипотека-2022: от ажиотажа до «комы», а дальше?

Shutterstock/FOTODOM Ярослав БАДЖУРАК, коммерческий директор «Выберу.ру»: Нынешний год оказался непростым для российского ипотечного рынка. Его лихорадило. Ажиотажный спрос...

По доходности арендное жилье проигрывает депозитам. И сильно

Согласно экспертным подсчетам, сейчас на вторичном рынке арендодатели могут в среднем рассчитывать на доходность в 5,8%, на первичном...

«Сельская ипотека»: слишком много желающих? Почему банки сначала отказывали заемщикам, а теперь будут вовсю выдавать

От 0,1 до трёх процентов годовых – вот так ипотечный кредит! И не нужно будет, а возьмёшь. Как...

Дальневосточная ипотека в 2024 году: в каком банке выгоднее условия получения

Проблема собственного жилья остаётся одной из самых острых для значительной части россиян. Средняя цена квартиры в новостройке Москвы...

Минфин настаивает на изменении условий льготной ипотеки

По мнению экспертов рынка, продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. Минфин хочет охлаждать рынок, ужесточать...

Минфин предложил поднять минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке

В сентябре первоначальный взнос для льготных кредитов повысили с 15% до 20% Минфин предложил повысить размер минимального первоначального...

«Мир будет тогда, когда цели будут достигнуты»: Путин подвел итоги года

Прямую линию в этот раз совместили с ежегодной большой пресс-конференцией. Вопросы шли вперемешку — собранные заранее модераторами и...

Какой доход позволяет взять ипотеку в банке?

Платежная благонадежность, постоянная трудовая занятость – наиболее важные пункты при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование в РФ. В...

Ипотека или аренда?

С начала лета цена съемного жилья в Москве, по данным «ЦИАН. Аналитики», существенно выросла. С другой стороны, стоимость...

Треть россиян хранят свои деньги дома

В основном они считают, что так надежнее Треть россиян — 32% респондентов — хранят свои деньги дома, то...

Льготное — не значит дешевое: требуется детальный анализ составляющих роста стоимости жилья

Shutterstock/FOTODOM Результаты исследования, проведенного аналитической компанией «СМ ПРО» и ее партнерами, показали, что за десять лет, с 2014...

Складской сегмент: частные инвесторы в поисках смысла, предложения и инвестиционных механизмов

Складской сегмент в очередной раз демонстрирует невероятную кризисоустойчивость: спрос бьет все рекорды, объем вакансии крайне низок, ставки продолжают...

АКРА: рост кредитования в России в 2024 году не превысит 15%

При этом агентство указывает, что в текущем году он достигает 25,5% В России из-за роста ставок в 2024...

Совкомбанк представил результаты по МСФО

Чистая прибыль за период с июля по сентябрь составила почти 76,5 млрд рублей Фото: Фотобанк Лори Совкомбанк опубликовал...

Оформить кредит и не остаться без гроша. Сколько нужно зарабатывать, чтобы банк одобрил ипотеку?

За последние 2 года банки выдали около 6 миллионов ипотечных кредитов – это в среднем по одному кредиту...

Поиски альтернатив: банки готовятся к работе в новых условиях

Shutterstock/FOTODOM Как пережить ипотечную ставку 15% и окончание льготных ипотек? Эти вопросы обсуждались на пленарной дискуссии конференции «REDPOT...

Минфин: с льготной ипотекой пора покончить

Минфин встревожен ростом популярности льготной ипотеки. Ее пора «поджимать», заявил замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Международного таможенного...

Как заработать на ипотеке: пять актуальных способов

Shutterstock/FOTODOM Ипотечный кредит перестал быть исключительно средством улучшения жилищных условий, в грамотных руках ипотека становится эффективным финансовым инструментом,...

Застройщики вступают в противостояние с банками

По данным ряда профильных телеграм-каналов, ПИК и Setl Group приостановили работу со Сбербанком по льготным ипотечным программам. Эту...

Как оформить вторую ипотеку, если первая еще не погашена?

Законодательно количество кредитных договоров у одного заемщика ничем не ограничивается. Это касается любых сделок, в т. ч. ипотечных...