• Виктор
  • Статьи
  • 2 мин. чтения

Можно ли продать купленную в ипотеку квартиру, если кредит погашен не полностью?

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования ошеломляют. За девять месяцев текущего года банки профинансировали ипотеку на сумму 1 триллион (!) рублей. Многие граждане не понаслышке знают о приобретении жилья в кредит и возлагают на себя обязательства по выплате крупных сумм на 15 и более лет. Означает ли это, что до полного погашения ипотеки квартиру нельзя продать? Конечно же, можно. В статье раскрыты особенности и юридические аспекты продажи квартир, которые находятся под обременением.

Ипотека может быть не только способом решения проблем, но сама по себе создавать затруднительные ситуации. Условия жизни меняются. Практика показывает, что выплачивать кредит на протяжении многих лет дискомфортно и в психологическом, и в финансовом плане. Кроме того, насущная необходимость в ней может просто отпасть.

Что побуждает продавать ипотечное жилье?

Самые распространенные причины продажи:

  • Ухудшение материального положения, сокращение доходов в семейном бюджете, потеря стабильного заработка. Эти факторы влекут за собой последствие в виде невозможности вносить ежемесячные платежи. Ипотека попросту становится не по силам.
  • Возникновение необходимости расширения жилой площади или переезд в другой регион. Например, у пары родился ребенок. Или поступило интересное предложение по работе в другом городе. А, может, получен дом в наследство и квартира в кредит становится не нужной.
  • Стремление заработать. Недвижимость возрастает в цене. Особенно это касается ипотеки на первичном рынке. Если квартира была куплена в кредит в строящемся доме, то после его сдачи в эксплуатацию фактическая стоимость повышается на 30-40%. Этого может хватить на погашение оставшейся суммы кредита и неплохого заработка. Со вторичным рынком ипотечного жилья сложней. Желающих обременять себя банковским залоговым имуществом немного.

Важно помнить, что независимо от причины продажи, отчуждение ипотечной квартиры является неотъемлемым правом каждого ипотекодержателя, при условии четкого соблюдения законодательных предписаний.

Способы реализации ипотечных квартир

Среди многочисленных сделок на рынке недвижимости продажа квартир, приобретенных по ипотечному займу, составляет весомый процент. Отмечается стабильная тенденция к увеличению. Существует четыре классические схемы процедуры:

1. Вариант самостоятельной продажи. Схема работает следующим образом: потенциальный покупатель после просмотра квартиры желая ее приобрести обращается в банк и излагает намерение выкупить залог. Заключается предварительный договор купли-продажи обязательно в нотариально заверенной форме. Сумму на погашение задолженности заемщика покупатель вносит в одну депозитарную ячейку, а причитающийся остаток после легализации сделки – в другую. Следующий шаг – снятие обременения с жилья, оформление договора купли-продажи и его регистрация. Только после этого участники получают доступ к ячейкам.

2. Вариант реализации с помощью банка. При такой схеме продажу залоговой квартиры банковские сотрудники полностью возлагают на себя. Присутствие заемщика необязательно в процессе участвуют только банк и покупатель. Если имеется остаток от совершения сделки, заемщик в любое удобное время может забрать его в депозитарной ячейке. Такой способ актуален при дефиците времени и невозможности личного присутствия в силу обстоятельств.

3. Вариант досрочного погашения ипотеки. Ипотекодержатель находит покупателя, который согласен приобрести залоговую квартиру, и за счет полученных средств погашает кредит. Юридически такая схема оформляется дополнительным договором на внесение залога, за счет которого закрывается ипотека. В течение 5 дней заключается основной договор.

4. Вариант перекредитования (продажи долговых обязательств). Банк осуществляет перерегистрацию обременения. От заемщика требуется только оформление уступки долговых обязательств путем подписания дополнительного соглашения.

Процедура реализации залоговой квартиры при грамотном подходе не представляет ничего сложного и занимает около 20 дней.

Сравнительная характеристика способов продажи ипотечной квартиры

СпособыАргументы «за»Аргументы «против»
Досрочное погашениеполучение наличных,

избавление от долга,

улучшение кредитной истории

трудности с поиском покупателя,

несколько этапов оформления сделки,

необходимость личного участия

Самостоятельная продажавозможность устанавливать цену,

контроль процесса,

требуется время и усилия на поиск покупателя и оформление процедуры снятия обременения, получения доступа к деньгам только после завершения
процесса,при отсутствии соответствующего пункта в договоре такая форма не доступна
Уступка обязательстваоперативность,

абсолютное избавление от долга,

простота процесса

поиск перезаемщика,

необходимость личного участия,

поиск оптимальной программы перекредитования

Продажа с помощью банкаотсутствие необходимости участвовать в процессе,

возложение обязанностей по поиску покупателя и сопутствующих процедур на банк

нет гарантии получения денежной компенсации,

отсутствие личного контроля

Нюансы продажи залоговых квартир

Специфика ипотечной квартиры как предмета договора купли-продажи обуславливает ряд особенностей, которые важно учитывать:

  • купля-продажа без уведомления банка невозможна;
  • стоимость продаваемого жилья будет ниже аналогичной, но «чистой» квартиры;
  • банк в подавляющем большинстве случаев дает согласие на сделку, но абсолютно безразличен, получит ли заемщик сумму свыше той, которая покрывает залог;
  • положительная кредитная история клиента-заемщика и своевременно вносимые платежи играют только на руку, обратная ситуация усложняет процедуру;
  • оформление обойдется дороже среднерыночной статистики отчуждения жилья;
  • за продажу квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет придется платить налог. Исключение – «занижение цены», то есть цена продажи не должна быть выше цены приобретения.

Ипотечная сделка представляет собой усложненную процедуру купли-продажи жилья, успех которой заключается в четком соблюдении законодательных требований и грамотном ответственном подходе.Делаем выводыПродажа ипотечной квартиры – право заемщика, в котором он не может быть безосновательно ограничен!!!.Особенностью такого вида сделок является присутствие третьей стороны – банка, без согласия которого отчуждение невозможно.Способов продажи ипотечного жилья несколько. Каждый имеет свои преимущества и недочеты. Оптимальный вариант определяется индивидуально в каждом конкретном случае.Успех сделки зависит от предварительного изучения сути процедуры и юридических тонкостей ее заключения. Это позволит сохранить время, нервы и деньги.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest

Точка невозврата. Сколько у заёмщика есть времени на погашение долгов по ипотеке?

Юрист объясняет, сколько у заёмщика есть времени на то, чтобы попытаться договориться с банком и продолжить исполнение своих...

Выплачиваем ипотеку досрочно — правила и подсказки

Жизнь в долг — это постоянные стрессы и переживания, ведь вы не знаете что будет с вами завтра...

«Мир будет тогда, когда цели будут достигнуты»: Путин подвел итоги года

Прямую линию в этот раз совместили с ежегодной большой пресс-конференцией. Вопросы шли вперемешку — собранные заранее модераторами и...

Как оформить социальную ипотеку для матерей одиночек?

Квартира или собственный дом – дорогое удовольствие, и не каждый может позволить себе такое. Ипотечное кредитование дает возможность...

Принято считать, что банки не выдают ипотеку для ИП. Так ли это и какие требования у банков к заемщикам?

Заемщик с работой по трудовому договору может взять ипотечный кредит почти без проблем – ему достаточно подтвердить занятость...

ЦБ вновь ужесточает регулирование рынка ипотеки

Регулятор повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Они должны дестимулировать банки выдавать ипотеку закредитованным заемщикам, в...

Что не так с «ипотечными каникулами»? Почему их так невзлюбили блогеры и СМИ? Разрушаем мифы

Самый первый закон о льготном периоде вышел ещё в середине 2019 года, тогда и появилось само понятие «ипотечные...

Итоги прошлого, реалии настоящего и перспективы будущего: эксперты обсудили ситуацию на ипотечном рынке

агентство AK&M 29 марта 2024 года в Москве состоялась XXII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатором мероприятия...

Что будет с ипотекой дальше и стоит ли рассчитывать на помощь государства? Спрашиваем у кредитного брокера

Ипотека – одна из крупнейших программ кредитования, в которой участвует более 35% населения страны. Ипотечный бум особенно активно...

Минстрой: льготная ипотека может сохраниться, но будет изменена

На данный момент о конкретных изменениях программы поддержки льготного ипотечного кредитования ничего не известно, по плану, льготная ипотека...

Дальневосточную ипотеку распространили и на Арктику

Соответствующее постановление подписал премьер Михаил Мишустин Дальневосточную ипотеку распространили и на Арктику, а точнее, на ее сухопутную зону....

Гид покупателя: обзор действующих ипотечных программ с господдержкой

Артем Кузнецов Ипотека с господдержкой сейчас становятся фактически единственной соломинкой, благодаря которой граждане могут улучшить свои жилищные условия....

Банк России поддерживает предложения правительства по ужесточению требований к льготной ипотеке

По мнению Набиуллиной, они позволят несколько охладить рынок Банк России поддерживает предложения правительства по ужесточению требований к льготной...

Субсидиарная ответственность – понятие, участники, законы и применение

Существует возможность, что третьи лица будут обязаны отвечать за деяния должников. И это касается не только поручителей, добровольно...

Ставки выросли, а цены? Ищем выгодную ипотеку прямо сейчас

Собственная квартира внушает уверенность в завтрашнем дне. Даже при самом плохом сценарии ты всё равно остаёшься в родных...

Как взять ипотеку на комнату в общежитии или даже коммуналке?

Собственное жилье — это мечта или необходимость? Все ответят что второе. Но как быть тем, для кого эта...

Девелоперский рынок: делай два — из регионов в Москву

Появление на столичном рынке региональных девелоперских компаний эксперты называют уже не прогнозом, а данностью. Причем если одни московские...

Будущее в объединении: почему пользователи все чаще отдают предпочтение ипотечным экосистемам

О том, зачем банки и финтех-сервисы объединяются, и какие преимущества это дает клиентам, расскажет Михаил Чернов, CEO онлайн-сервиса...

Разрыв между платежом по ипотеке и арендой в России растет

Самый большой разрыв в Москве и Казани — в 2,3 раза. Самая маленькая разница между платежами в Челябинске...

Появилась новая услуга – снижение ставки по ипотеке в обмен на разовый платеж. Что предлагают банки и насколько это выгодно?

Рынок ипотеки в России очень конкурентный, поэтому банки готовы на многое ради своих клиентов – даже снижать ставки...