ipoteka-realt.ru
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования ошеломляют. За девять месяцев текущего года банки профинансировали ипотеку на сумму 1 триллион (!) рублей. Многие граждане не понаслышке знают о приобретении жилья в кредит и возлагают на себя обязательства по выплате крупных сумм на 15 и более лет. Означает ли это, что до полного погашения ипотеки квартиру нельзя продать? Конечно же, можно. В статье раскрыты особенности и юридические аспекты продажи квартир, которые находятся под обременением.
Ипотека может быть не только способом решения проблем, но сама по себе создавать затруднительные ситуации. Условия жизни меняются. Практика показывает, что выплачивать кредит на протяжении многих лет дискомфортно и в психологическом, и в финансовом плане. Кроме того, насущная необходимость в ней может просто отпасть.
Что побуждает продавать ипотечное жилье?
Самые распространенные причины продажи:
- Ухудшение материального положения, сокращение доходов в семейном бюджете, потеря стабильного заработка. Эти факторы влекут за собой последствие в виде невозможности вносить ежемесячные платежи. Ипотека попросту становится не по силам.
- Возникновение необходимости расширения жилой площади или переезд в другой регион. Например, у пары родился ребенок. Или поступило интересное предложение по работе в другом городе. А, может, получен дом в наследство и квартира в кредит становится не нужной.
- Стремление заработать. Недвижимость возрастает в цене. Особенно это касается ипотеки на первичном рынке. Если квартира была куплена в кредит в строящемся доме, то после его сдачи в эксплуатацию фактическая стоимость повышается на 30-40%. Этого может хватить на погашение оставшейся суммы кредита и неплохого заработка. Со вторичным рынком ипотечного жилья сложней. Желающих обременять себя банковским залоговым имуществом немного.
Важно помнить, что независимо от причины продажи, отчуждение ипотечной квартиры является неотъемлемым правом каждого ипотекодержателя, при условии четкого соблюдения законодательных предписаний.
Способы реализации ипотечных квартир
Среди многочисленных сделок на рынке недвижимости продажа квартир, приобретенных по ипотечному займу, составляет весомый процент. Отмечается стабильная тенденция к увеличению. Существует четыре классические схемы процедуры:
1. Вариант самостоятельной продажи. Схема работает следующим образом: потенциальный покупатель после просмотра квартиры желая ее приобрести обращается в банк и излагает намерение выкупить залог. Заключается предварительный договор купли-продажи обязательно в нотариально заверенной форме. Сумму на погашение задолженности заемщика покупатель вносит в одну депозитарную ячейку, а причитающийся остаток после легализации сделки – в другую. Следующий шаг – снятие обременения с жилья, оформление договора купли-продажи и его регистрация. Только после этого участники получают доступ к ячейкам.
2. Вариант реализации с помощью банка. При такой схеме продажу залоговой квартиры банковские сотрудники полностью возлагают на себя. Присутствие заемщика необязательно в процессе участвуют только банк и покупатель. Если имеется остаток от совершения сделки, заемщик в любое удобное время может забрать его в депозитарной ячейке. Такой способ актуален при дефиците времени и невозможности личного присутствия в силу обстоятельств.
3. Вариант досрочного погашения ипотеки. Ипотекодержатель находит покупателя, который согласен приобрести залоговую квартиру, и за счет полученных средств погашает кредит. Юридически такая схема оформляется дополнительным договором на внесение залога, за счет которого закрывается ипотека. В течение 5 дней заключается основной договор.
4. Вариант перекредитования (продажи долговых обязательств). Банк осуществляет перерегистрацию обременения. От заемщика требуется только оформление уступки долговых обязательств путем подписания дополнительного соглашения.
Процедура реализации залоговой квартиры при грамотном подходе не представляет ничего сложного и занимает около 20 дней.
Сравнительная характеристика способов продажи ипотечной квартиры
| Способы | Аргументы «за» | Аргументы «против» |
|---|---|---|
| Досрочное погашение | получение наличных,
избавление от долга, улучшение кредитной истории |
трудности с поиском покупателя,
несколько этапов оформления сделки, необходимость личного участия |
| Самостоятельная продажа | возможность устанавливать цену,
контроль процесса, |
требуется время и усилия на поиск покупателя и оформление процедуры снятия обременения, получения доступа к деньгам только после завершения процесса,при отсутствии соответствующего пункта в договоре такая форма не доступна |
| Уступка обязательства | оперативность,
абсолютное избавление от долга, простота процесса |
поиск перезаемщика,
необходимость личного участия, поиск оптимальной программы перекредитования |
| Продажа с помощью банка | отсутствие необходимости участвовать в процессе,
возложение обязанностей по поиску покупателя и сопутствующих процедур на банк |
нет гарантии получения денежной компенсации,
отсутствие личного контроля |
Нюансы продажи залоговых квартир
Специфика ипотечной квартиры как предмета договора купли-продажи обуславливает ряд особенностей, которые важно учитывать:
- купля-продажа без уведомления банка невозможна;
- стоимость продаваемого жилья будет ниже аналогичной, но «чистой» квартиры;
- банк в подавляющем большинстве случаев дает согласие на сделку, но абсолютно безразличен, получит ли заемщик сумму свыше той, которая покрывает залог;
- положительная кредитная история клиента-заемщика и своевременно вносимые платежи играют только на руку, обратная ситуация усложняет процедуру;
- оформление обойдется дороже среднерыночной статистики отчуждения жилья;
- за продажу квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет придется платить налог. Исключение – «занижение цены», то есть цена продажи не должна быть выше цены приобретения.
Ипотечная сделка представляет собой усложненную процедуру купли-продажи жилья, успех которой заключается в четком соблюдении законодательных требований и грамотном ответственном подходе.Делаем выводыПродажа ипотечной квартиры – право заемщика, в котором он не может быть безосновательно ограничен!!!.Особенностью такого вида сделок является присутствие третьей стороны – банка, без согласия которого отчуждение невозможно.Способов продажи ипотечного жилья несколько. Каждый имеет свои преимущества и недочеты. Оптимальный вариант определяется индивидуально в каждом конкретном случае.Успех сделки зависит от предварительного изучения сути процедуры и юридических тонкостей ее заключения. Это позволит сохранить время, нервы и деньги.
