ipoteka-realt.ru
Ипотека – это как сборная России по футболу: все ругают и критикуют, но альтернативы просто нет. Собрать 5-6 миллионов рублей на квартиру, даже если у тебя хорошая зарплата, нереально. Тем более, стоимость жилья постоянно растёт. Ставки по ипотечным кредитам в России называют высокими, но по факту они сопоставимы с уровнем инфляции.
Срок займа очень долгий – от 10 лет и более. И всё это время собственник живёт в подвешенном состоянии. Да, он платит за свою квартиру, и вроде как по документам она даже ему принадлежит. А что на самом деле? Что может заёмщик делать со своим жильём, а что – нет? Как не попасть на крупный штраф и на досрочную выплату кредита? Разбираемся в нюансах.
Немного теории. Кому на самом деле принадлежит квартира?
Институт ипотеки в России урегулирован одноимённым Федеральным законом №102 от 16.07.1998. Сфера действия документа значительно шире, чем отношения, связанные с приобретением квартир. Согласно ст.5 ФЗ №102, в качестве предмета ипотеки могут выступать ещё и земельные участки, жилые дома, гаражи, машино-места, дачи и даже предприятия.
При ипотеке банк финансирует сделку по покупке объекта недвижимости. На него налагается залог, а любое отчуждение (продажа, обмен, дарение и прочее) до полного расчёта невозможно без согласия держателя ипотеки. Однако квартира формально находится в собственности покупателя. Этим ипотека отличается от лизинга, где объект недвижимости сдаётся в аренду с правом последующего выкупа (при последнем платеже).
Чего нельзя делать с ипотечной квартирой?
Основные ограничения прописаны в ФЗ №102. Во-первых, залогодатель не должен допускать ухудшения имущества, ведущего к снижению его цены. Во-вторых, нельзя отчуждать объект без согласия залогодержателя (ст.37 ФЗ №102).
На практике ипотечную квартиру без одобрения банка нельзя:
- Продать, подарить или поменять;
- Поместить под другой залог;
- Изменять, то есть проводить перепланировку (переустройство), переводить в нежилой фонд;
- Ухудшать, то есть приводить в состояние, непригодное для проживания.
При уничтожении объекта финансовая ответственность перед банком всё равно лежит на должнике. Остальные ограничения должны быть прописаны в договоре. Например, банки вправе запретить регистрацию лиц, не являющихся близкими родственниками должника.
А что можно делать?
Согласно ст.29 ФЗ №102, объект может использоваться по назначению. Кроме того, залогодатель вправе извлекать доходы от заложенного имущества. Значит, квартиру можно сдавать в аренду или иным способом получать прибыль, если это не противоречит целевому назначению и договору.
Вот что ещё можно делать с объектом недвижимости:
- Разрешить в завещании судьбу имущества;
- Принять в наследство (в этом случае переходят и обязанности по кредиту);
- Делать ремонт (более того, это даже обязанность должника);
- Зарегистрировать близких родственников (родителей, супруга, детей);
- Улучшить (утеплить снаружи, остеклить балкон, установить кондиционер и т.д.), если это не нарушает градостроительных норм, а также положения договора.
Что грозит заёмщику, если он выполнил «запретное действие»?
Изучив договор, можно обнаружить много интересных деталей. Например, о тех или иных действиях необходимо сообщать банку (регистрация третьих лиц, оформление права собственности). Если должник произвёл отчуждение объекта (поместил под залог) с нарушением требований ст.37 ФЗ №102, то у залогодателя возникает право требовать по своему усмотрению:
- признания сделки недействительной;
- досрочного исполнения обязанности, предусмотренной по договору.
Если же «запретное действие» прописано в договоре, но не оговорено в ФЗ №102, то должнику угрожает штраф. Его размер определяется соглашением, но речь всегда идёт о значительной сумме. Например, штраф можно получить за самовольную перепланировку или сдачу квартиры в аренду без согласия банка.
Увеличение площади квартиры: законно ли?
Отдельные виды домов позволяют расширить площадь недвижимости. Например, в таунхаусе можно пристроить террасу, смонтировать прихожую, кухню. Такие работы относятся к реконструкции недвижимости, порядок их проведения регламентирован градостроительными нормами.
А если мы говорим про ипотечную квартиру, понадобится согласие банка. И страховой компании, если на объект оформлен полис. Самовольное строительство в силу ФЗ №102 не является безусловным основанием для банка требовать досрочного погашения обязательств.
Может ли банк проверять квартиру?
В ст.34 ФЗ №102 прописано, что залогодержатель вправе проверять осмотреть квартиру как документально, так и фактически. Банки редко реализуют данное полномочие на практике. Но учреждение, к примеру, может запрашивать сведения о лицах, зарегистрированных в помещении. Если обнаружится, что нарушены условия договора, может последовать штраф.
А что на практике?
В нормативных актах и на банковских сайтах всё красиво, правильно и логично. Но едва ли законодатель предусмотрел каждый нюанс, и споры должны иметь место. В определении Верховного суда РФ от 17.08.2020 и связанных с ним документах (постановлении арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 и постановлении арбитражного суда от 08.06.2020) проанализирована следующая ситуация.
Между истцом М. и третьим лицом А. 23.06.2017 заключён договор купли-продажи квартиры. Данный объект находился в ипотеке у ПАО «Транскапиталбанк». Банк обратился с заявлением о признании договора купли-продажи недействительным, и данное требование было удовлетворено.
Верховный суд согласился со всеми решениями, вынесенными по делу. Аналогичная ситуация описана в определениях ВС РФ от 30.12.2020 и от 25.01.2021. Договоры купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка (в ипотеке), признан недействительным.
В решении суда г. Находки Приморского края от 19.11.2018 разрешён другой спор. Как следует из опубликованного документа, должник С. не смог исполнять обязанности по договору ипотеки. Когда он обратился в банк с просьбой продать квартиру и из вырученных денег погасить задолженность, ему было отказано.
Изучаем образец договора
Банки предлагают ознакомиться с типовым соглашением, для примера я обратился к «Сберу». В п.4.3.3 указано, что кредитор вправе производить документальную и фактическую проверку, в том числе с выездом на место. Банк может осмотреть условия содержания объекта, получить сведения о составе лиц, проживающих в квартире (временно или постоянно).
В п.4.3.4 описаны нарушения, при которых может быть потребован досрочный расчёт. Это, в числе прочего:
- грубое нарушение правил эксплуатации объекта, что создаёт угрозу повреждения (утраты) объекта;
- обнаружение незаявленных обременений;
- отсутствие страхового полиса на объект;
- нецелевое использование выделенных средств.
