Промышленная ипотека для бизнеса: на каких условиях и в каких банках выдается в 2024 году - ipoteka-realt

Новая программа Правительства должна подстегнуть развитие отечественных производств и простимулировать рост экономики. Разбираемся, что это такое — промышленная ипотека, кому она доступна, на что выдается, в какой банк идти и какие документы готовить.

Что такое промышленная ипотека

Впервые о планах запуска промышленной ипотеки в России рассказал премьер-министр Михаил Мишустин еще 6 июня 2022 года. Тогда это было поручение для Минфина и Минэкономики проработать вопрос запуска такой программы. Чуть позже о ней сказал и президент – поручив разработать специальную ипотеку для промышленности под 5%. Окончательно о запуске программы власти сообщили уже в сентябре.

Промышленная ипотека – это бизнес-кредит под залог недвижимости промышленного назначения. Его можно взять как для покупки уже готового производства и быстрого запуска бизнеса, так и для покупки оборудования и недвижимости ради масштабирования деятельности.

Ставка по промышленной ипотеке – льготная, она будет не выше 5% годовых. Суть в том, что ставка софинансируется государством (например, как по «семейной ипотеке»), поэтому она значительно ниже, чем среднерыночная.

Нормативная база

Формальный старт программы был дан премьер-министром в сентябре. Михаил Мишустин подписал Постановление правительства от 6 сентября 2022 г. № 1570 «Об утверждении Правил предоставления субсидий…», которое и определяет параметры программы.

Постановление вводит правила предоставления субсидий банкам из бюджета на компенсацию процентов по льготной промышленной ипотеке. В документе перечислены 24 пункта, составляющие правила получения кредита. Также у постановления есть приложение к документу, регламентирующее формы отчетности для банков, которые будут предоставляться правительству.

Соответственно, основу программы составляет это Постановление. Но также в нормативную базу входят:

Федеральный закон от 31.12.2014 N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» – определяет принципы господдержки промышленности государством.
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1ФЗ «О банках и банковской деятельности» – устанавливает правила предоставления кредитов в целом.
Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» – определяет понятие технологической компании (они получают сниженные ставки по кредитам).
Другие нормативные акты, связанные с кредитованием бизнеса.

Кто может претендовать на промышленную ипотеку в 2024 году

Так как исходная цель промышленной ипотеки – поддержка производственных предприятий, то и претендовать на неё могут только те ИП и компании, которые работают в промышленной сфере и чей ОКВЭД относится к разделу «С».

Какие виды деятельности подпадают под промышленную ипотеку

В число видов деятельности, в частности, входят:

изготовление продуктов питания и напитков, табачных изделий, текстиля, бумаги и бумажных изделий;
изготовление кокса и нефтепродуктов, химикатов, резиновых, транспортных средств, мебели, медицинских препаратов, оборудования и машин;
металлургия;
ремонт, установка оборудования и машин;
обработка древесины и изготовление изделий из нее;
полиграфия и копирование носителей информации.

То есть, промышленная ипотека предназначается прежде всего для субсидирования обрабатывающих производств. Отдельно прописано, что заемщиком не может быть компания или ИП в сфере добычи и продажи нефти, газа, жидкого топлива, табачных изделий и алкоголя. С апреля 2024 года в программу добавили кредиты для производителей продуктов и напитков.

Заемщик может самостоятельно выбрать банк для получения кредита, но не все заявки будут одобрены. Банки будут взвешивать риски и имущество, за счет которого предприятие будет гасить кредит и проценты.

На что можно использовать заёмные средства

Заёмные средства, полученные по программе промышленной ипотеки, можно использовать только на одну цель – приобретение объекта недвижимого имущества для осуществления промышленного производства. Объектом могут быть здания, строения, сооружения или их части.

В любом случае, ипотека выдается только под залог готовых производственных площадок. В правилах программы даже отдельно прописано, что заемщик обязан использовать не менее 50% площади купленного объекта недвижимости в производственных целях (и начать это не позднее 3 лет от оформления договора). Соответственно, если предприятие купит недвижимость для каких-то побочных целей, под промышленную ипотеку он не подпадает.

Кроме того, уже в октябре обсуждались и некоторые нововведения касательно целей:

Выдавать промышленную ипотеку на капитальный ремонт, расширение или модернизацию производственных объектов, на покупку нового оборудования (до 2 миллиардов рублей). Это предложил Минпромторг и подготовил проект постановления, но решения по нему пока не было.
Программа промышленной ипотеки для застройщиков, которые возводят промышленные объекты – то есть, чтобы заемные средства получали застройщики на этапе строительства, а не покупатели объекта. Предложение тоже пока остается идеей. В рамках этой программы нет ясности в целевом назначении средств – так как строительство промышленного объекта будет выполняться с нуля, не совсем ясно, чем будет обеспечена ипотека.

Возможно, обе инициативы будут приняты, но на данный момент промышленная ипотека – это кредиты только на готовые объекты.

Условия промышленной ипотеки в 2024 году

Большинство условий промышленной ипотеки будут зависеть от банка, однако, есть и общие требования, прописанные правительством.

Ставка, сумма и срок ипотеки

Условия действия программы промышленной ипотеки указаны в Постановлении Правительства №1570 и в приложении к нему. В середине апреля 2024 года условия были пересмотрены.

Актуальные условия с учетом последних изменений такие:

Максимальная сумма кредита – 500 миллионов рублей. Она рассчитана так, что за счет кредита предприниматель сможет купить объект площадью около 10 000 квадратных метров.
Срок ипотеки – до 7 лет. В постановлении говорится, что 7 лет – это льготный срок, то есть, в теории можно будет взять кредит на больший срок, но остальное время ставка будет рыночной.
Процентная ставка для кредитов, полученных до 22 апреля 2024 года – не более 5% годовых, а технологические компании в соответствующем реестре могут взять ипотеку под 3% годовых. Ставка может быть изменена банком при нарушении условий договора.
Процентная ставка для кредитов, оформленных после апреля 2024-го – те же 3% или 5% плюс разница между 10% и ключевой ставкой ЦБ (на момент изменений — 16%). То есть, фактически ставка для новых кредитов выросла до 9-11% годовых в зависимости от категории заемщика. Это условие включается автоматически, если ключевая ставка ЦБ превышает 10% годовых.

Для девелоперов максимальный размер ипотеки могут согласовать на уровне 2 млрд рублей на 10 лет, но данная программа пока не запущена.

Требования к залоговой недвижимости

Согласно Постановлению Правительства, промышленная ипотека будет предоставляться исключительно под залог промышленной недвижимости, поэтому начать бизнес «с нуля» при помощи такого кредита не получится. К тому же эту программу нельзя использовать на покупку недвижимости у аффилированных лиц.

Дополнительных требований к объектам недвижимости в Постановлении Правительства нет. Но это не значит, что их не будет у банков – как правило, они не рассматривают слишком отдаленные объекты, лишенные коммуникаций или находящиеся в аварийном состоянии (но такой объект обычно нет смысла вообще покупать).

Требования к заёмщикам

Прежде всего, заемщиком может быть либо ИП, либо юридическое лицо – это следует из требований программы. Помимо этого, а также отраслевой принадлежности, программа не выдвигает дополнительных требований к заемщикам.

Но такие требования может выдвигать банк. Для оформления промышленной ипотеки заемщику необходимо отправить пакет документов, после чего банк уточнит соответствие параметрам. Если всё сойдется, то компанию внесут в специализированный реестр, который впоследствии окажется в Минпромторге.

Банки могут требовать, чтобы компания была зарегистрирована хотя бы несколько лет, уже вела деятельность и работала с прибылью. Но так как размер кредита крупный, всё будет решаться в индивидуальном порядке.

В каких банках можно получить промышленную ипотеку

Крупнейшие банки России уже сделали ряд анонсов по поводу программы – ВТБ и Сбербанк объявили о своем участии. Так, по промышленной ипотеке Сбербанк уже в октябре 2022 года набрал заявок от потенциальных заемщиков на 25 миллиардов рублей, а в январе 2023 года отчитался о выдаче займов на 469 млн руб. В ВТБ заявили, что всего за неделю после запуска программы приняли предварительных заявок на 5,3 миллиарда и на конец 2022 года одобрили 3 кредита.

Но подробностей по обоим банкам нет – у них на сайтах до сих пор нет данных о промышленной ипотеке. Это связано с тем, что сами банки пока не получали лимиты субсидий – они получат их только после рассмотрения заявок Минпромторгом, что обещают сделать в первом квартале 2023 года.

Также сообщили о приеме заявок на промышленную ипотеку следующие банки:

Россельхозбанк,
Росбанк,
Альфа Банк,
Промсвязьбанк,
Ак Барс,
МСП-Банк,
Совкомбанк,
Банк Открытие,
Центр-инвест,
Аверс,
Транскапиталбанк.

Условия промышленной ипотеки от Правительства позволяют присоединиться всем банкам с капиталом от 100 миллиардов рублей (то есть, в теории, участников может быть много).

Обратите внимание! После появления конкретных условий программы на сайтах банка мы обновим нашу статью. Добавьте её в закладки, чтобы оперативно отслеживать информацию.

Отдельно стоит сказать о собственной программе промышленной ипотеки в банке «Дом.РФ» – он летом запустил ипотеку под 6,25% годовых и только планирует подключиться к программе выдачи ипотеки под 5%. Основные условия у него такие:

сумма – до 500 миллионов рублей;
срок – до 15 лет;
первоначальный взнос – от 15%;
процентная ставка – от 6,25% годовых (хотя на сайте уже указано от 8,5% годовых для компаний и от 11,5% годовых для частных лиц).

Как получить промышленную ипотеку в 2024 году: пошаговая инструкция

Для получения ипотеки необходимо подать документы в выбранную кредитную организацию, дождаться одобрения со стороны банка и государственного ведомства, подписать договор и получить деньги на развитие бизнеса. Точных требований и этапов пока нет, но алгоритм уже частично прописан в правилах программы. Рассмотрим его подробнее.

Необходимые документы

Для получения промышленной ипотеки на строительство или модернизацию бизнеса любой банк требует от ИП и компаний достаточно большой пакет документов:

анкета по форме банка – обычно заполняется на месте;
регистрационные и учредительные документы юридического лица или данные о регистрации ИП;
финансовая отчетность за несколько периодов;
документы по хозяйственной деятельности – книги учета доходов и расходов, другие данные о финансовом положении заемщика.

Более подробный перечень документов можно получить, обратившись в банк. Поскольку это ипотека и кредит обеспечивается объектом недвижимости, скорее всего в банке запросят бумаги от застройщика и оценку стоимости промышленной площадки.

Выбор банка

Выбор банка из числа аккредитованных на программу – это прерогатива клиента, но проще будет работать с банками, в которых у компании или ИП уже имеется расчетный счет (если, конечно, он будет работать с программой).

На данный момент, помимо Сбербанка, в программе промышленной ипотеки есть ВТБ, и оба банка принимают заявки по базовым ставкам (3% и 5% годовых).

Процентная ставка льготной промышленной ипотеки – не более 5%, однако, в условиях жесткой конкуренции банки могут привлекать клиентов и более низкими ставками.

Подача заявления и получение решения

Когда документы собраны, необходимо подать заявку. Нужно выбрать среди всех аккредитованных банков наиболее привлекательные финансовые предложения (процедура будет быстрее, если в банке у предпринимателя уже есть расчетный счет), составить заявление по форме и ждать решение кредитора.

В течение некоторого времени банк проверит заявку на промышленную ипотеку на соответствие своим требованиям и, если всё в порядке, то заявка отправится в специализированный реестр Минпромторга (первая отправка была запланирована на октябрь 2022 года).

Банк должен передать в ведомство следующие данные:

реестр потенциальных заемщиков с копиями поданных заявок на ипотеку;
копии кредитных договоров;
предварительный план ежемесячного остатка задолженности заемщиков по кредитным договорам в текущем году.

Ведомство будет проверять заявку и документы на протяжении 15 суток и примет решение. Отказать могут в одном из четырех случаев:

если банк не подходит по условиям программы (например, его капитал меньше нужного);
если условиям не соответствует заемщик (например, работает в другой отрасли);
если были предоставлены недостоверные данные;
если заявка была направлена позже сроков.

Если получено одобрение по промышленной ипотеке, Минпромторг установит лимиты субсидии на каждого получателя и в течение 10 рабочих дней предоставит их банкам, а те – одобренным кандидатам.

В течение трех лет после получения средств заемщик будет обязан обеспечить производственный процесс минимум на 50% площади новоприобретенной недвижимости.

Мнения экспертов о программе

Современная банковская система России здесь вообще не подходит для финансирования подобных проектов, поскольку введены серьезные ограничения на риск. Есть огромные, часто неподъемные для предприятий транзакционные издержки. А главное, предприятию нужно показать источники возврата этих денег. И они должны существовать сейчас. А значит, не могут представлять собой результаты перспективного инвестиционного промышленного проекта.

Здесь нужен финансовый механизм, работающий по другим правилам. Где фонд, осуществляющий финансирование, берет на себя часть рисков, связанных с реализацией промышленных проектов. Современные российские банки для этого, очевидно, не подходят.

Банки будут стремиться смотреть на заемщика в призме стандартных для современных российских процедур. И выдавать деньги только тем, кто и сам сможет профинансировать такой проект.

А значит большого эффекта вряд ли можно ждать. То, что мера правильная и эффект будет – это без сомнений. Но сами институты банковские, сама организация банковской деятельности, и политика ЦБ РФ по управлению рисками, спускаемая коммерческим банкам, будет тормозить проект. И препятствовать требуемому взрывному росту строительства цехов и заводов.

Петр Заборцев, экономист и предприниматель, директор по инновациям в компании «ОС-Центр».

Много сказано, зачем промышленная ипотека вводится, а именно, для того, чтобы как минимум проводить более эффективно программу импортозамещения, а в целом развивать промышленность, как максимум, получить технологический суверенитет. Уход ряда западных компаний с рынка РФ дает возможность отечественным предприятиям создавать, а скорее расширять свои производства на фоне ослабления конкуренции со стороны более сильных игроков.

Предприятия, которые воспользуются программой промышленной ипотеки, возникли не сегодня, они в реестре Минэкономразвития (особенно это касается инновационных предприятий). Банки будут оценивать критерии принадлежности заемщика к отраслям, требующим развития, его платежеспособность. Разумеется, все – государство, банки ожидают возврат кредитов, поэтому состоятельность заемщика не должна вызвать сомнений. Насколько компетентны банки в вопросах промышленной политики и потребностей экономики в той или иной продукции покажет время, но без роста компетенции в этом вопросе именно финансовых институтов не обойтись, т.к. решать проблемы финансирования без банков не рыночный и тупиковый метод

Получить подобный кредит будет не сложно, если существует спрос на продукцию, выпускаемую предприятием. В этом заинтересованы все – заемщик увеличивает свою долю рынка, пока он освободился, банк получает качественного заемщика, с наличием гарантированного спроса на его продукцию, промышленный девелопер реализует свои производственные площади, государство решает вопросы промышленной политики и технологического суверенитета.

Что касается проблем с кредитованием малого бизнеса: банки не кредитуют заемщиков, которые несут большие риски, а возврат ими кредита не очевиден исходя из генерируемых их бизнесом денежных потоков. Да, компании обрабатывающей промышленности не имеют сверхприбыли и их бизнес не имеет большой маржи. А потребность в их продукции становится крайне актуальной. Маржинальность их бизнеса может существенным образом измениться в связи с изменением мировой экономической модели. Иностранные производители могут потерять свои конкурентные преимущества исходя из доступности энергетических ресурсов и удорожания логистики.

Какой реальный эффект может дать программа для экономики и промышленности? Прежде всего, это ускоренное промышленное развитие. Малый и средний бизнес, в условиях освобождающегося рынка может ускоренно, перейти на новый уровень своего развития, не теряя годы, а иногда и десятилетия на накопление необходимого финансового ресурса.

Также программа позволит увеличить объем промышленного строительства. Для государства это рабочие места, налоги и социальная стабильность. Уход от доминирования сырьевой составляющей в экономике.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли рефинансировать имеющуюся коммерческую ипотеку по этой программе?

Однозначно нельзя ответить на данный вопрос, так как Правительство не предоставило четких разъяснений по программе. Но, так как заявлено, что в рамках ипотеки будет финансироваться приобретение промышленных площадок и недвижимости, то рефинансирование выданных коммерческих ипотек не видится возможным.

Когда начнется выдача промышленной ипотеки?

Механизм субсидирования промышленной ипотеки находится на начальном этапе, поэтому список кредитных организаций пока не обозначен, кроме декларирования намерений некоторых банков, механизм получения субсидии тоже не определен. Примерные сроки — первый квартал 2023 года.

Можно ли взять кредит для покупки пустого участка для строительства предприятия?

Пустой участок под строительство предприятия покупать за ипотечные деньги нельзя, что существенно сужает перечень потенциальных заемщиков. Ипотека пока что планируется выдаваться только под готовую недвижимость.