IPOTEKA-REALT
Прошлый год был рекордным для банков, ипотечный кредит был выдан фактически каждому 100-му жителю России. Текущий год принес изменения как на строительный рынок, так и в сферу кредитования. Мы расспросили экспертов о том, как эти изменения повлияют на ипотечное кредитование в следующем году.
Состояние ипотечного кредитования в 2018-2019 годы
Ипотека уже считается своего рода локомотивом банковской системы. Это кредиты, которые выдаются под залог и на длительный срок по ставкам выше ставок по вкладам. То есть, для банков это неплохая возможность «играть по долгому», получая практически гарантированный доход в течение 20-30 лет с каждого заемщика.
Центробанк поддерживает эту идею, поддерживая развитие ипотечного кредитования в России. Результаты уже есть: 2018 год стал рекордным для этого сегмента.
Ипотечное кредитование в 2018 году показало впечатляющие результаты:
| Количество выданных кредитов | 1 476 376 единиц |
| Сумма выданных кредитов | 3 триллиона рублей |
| Общая задолженность заемщиков | 6,4 триллиона рублей |
| Просроченная задолженность по ипотеке | 64,7 миллиардов рублей (около 1%) |
| Средневзвешенный срок кредитования | 195 месяцев (16 лет и 3 месяца) |
| Средневзвешенная процентная ставка | 9,56% годовых |
То есть, за год банки смогли выдать столько ипотечных кредитов, что практически удвоили общую сумму задолженности заемщиков. Другая примечательная цифра – это ставка, она впервые за все годы стала ниже 10% годовых.
Причин, по которым банковский сектор в прошлом году показал такой небывалый рост ипотеки, было несколько.
Во-первых, это стабильные цены на жилье. Застройщики, зная, что с 1 июля 2019 года придется переходить на проектное финансирование, они нарастили предложение. И даже увеличившийся спрос не способствовал росту цен – они выросли на 4%, примерно, как инфляция.
Во-вторых, это низкая процентная ставка. Здесь, кроме прочего, есть заслуга Банка России, который до осени активно снижал ключевую ставку.
В-третьих, свою роль сыграл запуск льготных программ кредитования для семей с детьми. Но куда больший объем кредитования по программам пришелся на 2019 год.
Текущий, 2019 год начался с мрачных прогнозов касательно ипотеки: Центробанк с сентября 2018-го начал повышать ключевую ставку, а в обратном направлении процесс был запущен лишь к осени.
Но еще больше скепсиса у представителей отрасли было из-за вступления в силу с 1 июля 2019-го нового порядка финансирования долевого строительства. Напомним, теперь застройщики при долевом строительстве обязаны открывать специальный эскроу-счет, на котором деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства. Финансировать расходы по строительству компаниям приходится за счет кредитов.
Уже сейчас можно утверждать, что большая часть негативных прогнозов оказались не очень точными:
- Банк России начал снижать ключевую ставку с июня 2019 года, сейчас она составляет 6,5% – что соответствует «докризисным» цифрам;
- переход на эскроу-счета не был резким – все дома, которые построены минимум на 30%, и в которых продано минимум 10% квартир, можно достраивать по старым правилам;
- в 2019 году была расширена программа льготной ипотеки – процентная ставка в 6% теперь гарантируется на весь срок кредитования для любой семьи, которая имеет право на такой кредит.
Кстати, банки конкурируют за таких клиентов – на данный момент самую низкую ставку предлагает Промсвязьбанк, это 4,5% годовых. Сбербанк, ВТБ и многие другие предлагают от 5 до 6% годовых.
Но ставки упали и для «обычных» клиентов. Так, по данным за сентябрь средневзвешенная ставка упала до 9,68% годовых – это практически уровень 2018 года.
Если учесть, что Центробанк снизил ключевую ставку до 6,5% годовых и намерен провести еще некоторое снижение, 2019-й по объему выданных кредитов вполне может догнать прошлый год.
Что будет с ипотекой в 2020 году – официальный прогноз
Ипотечное кредитование вписано в национальный проект «Жилье и городская среда» – это один из ключевых элементов проекта, наряду с планами увеличить ввод жилья и обеспечить им максимум семей.
Основными целями в рамках национальных проектов стали уровень процентной ставки и количество выданных кредитов:
- ставка должна будет составить в 2020 году значения в 8,7% годовых – с дальнейшим снижением до 7,9% к 2024 году;
- количество выданных кредитов должно составить в 2020 году 1,57 миллиона, а к 2024 году – 2,26 миллионов.
Кроме прочего, власти намерены переориентировать значительную часть ипотечного кредитования в сторону первичного жилья (цифра по таким кредитам даже вынесена в отдельный план).
В «Единой России» уверены, что это позволит развиваться жилищному строительству. Как говорит ответственный за общественный контроль над этим нацпроектом внутри партии Антон Мороз, кроме прочего, нужно развивать и индивидуальное строительство:
На сегодняшний день серьёзный перекос ипотеки идёт именно на вторичный рынок. Для развития жилищного строительства, как и для развития ипотечного кредитования необходима переориентация этих денежных средств на первичный рынок или на рынок индивидуального жилищного строительства. Для этого необходимо внедрение новых систем ипотеки для ИЖС, для граждан, участвующих в процессах развития, покупки или строительства индивидуального жилья. При этом уже существуют прецеденты, такие как ДФО, где президент для определённых групп населения уже в принудительном режиме понизил ипотечную ставку кредита до 2%.
При этом, он подчеркнул, что данная мера не будет распространена на остальные регионы страны, поэтому на Дальнем Востоке такая мера будет иметь существенное влияние. И для определённых групп населения стоимость ипотеки с учётом снижения ключевой ставки станет совсем минимальной, что позволит этой ставкой воспользоваться даже тем гражданам, которые не имеют на нынешний момент возможности выплаты ипотечного кредита по средневзвешенной ставке.
Что касается процентной ставки по ипотеке, за 2019 год согласно паспорту нацпроекта, она должна составить 8,9% годовых. Год уже заканчивается, но цифры в статистике Центробанка далеки от этого – ставка пока составляет 9,68% годовых, а в первой половине года доходила до 10,5%.
Очевидно, что план на текущий год выполнен не будет, но чего ждать от 2020-го? Антон Мороз считает, что рынку поможет дальнейшее снижение ключевой ставки:
Что может послужить объективным показателем снижения ставки ипотечного кредита для 2020 года? Кончено, понижение ключевой ставки. Оно сейчас и происходит. В этом плане, естественно, уменьшается маржинальность депозитов населения, и в то же время уменьшается и стоимость ипотечного кредитования для граждан страны. Поэтому мы прогнозируем с учётом того, что по состоянию на конец 2019 года, а скорее всего и в 2020 году ключевая ставка Центрального Банка склонна к незначительному снижению, что уменьшит стоимость ипотечного кредита.
Ипотечный кредит – это долгосрочный инструмент для банка, но в этом кроются серьезные риски. Ни банк, ни сам заемщик не могут быть уверены, что в ближайшие 15-20-30 лет у него будет работа с доходами, которые позволят выплачивать кредит.
Аналитики уже неоднократно предупреждают о «новом ипотечном пузыре», который надувается уже в России. Цифра в полтора миллиона кредитов за год означает, что банки максимально снижают свои требования к заемщикам – иначе их просто некому будет брать.
Но, как считает Мороз, рынок уже достаточно сузился, чтобы отбросить потенциальных заемщиков с низкими доходами:
По территории России, несмотря на то, что ставка ипотечного кредита скорее всего будет снижена, я не прогнозирую серьёзного изменения в потребности или доступности ипотечного кредита в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования все равно уже достаточно сузился и минимальное снижение ставки не позволит гражданам с заработной платой ниже или равной 50 тыс. рублей участвовать в реализации этих продуктов. Поэтому, скорее всего рынок сохраниться на прежнем уровне, хотя возможно даже снижение определённого количества получаемых ипотечных кредитов на рынке первичного жилья.
Кстати, в «Единой России» тоже понимают, что планы 2019 года уже не реализовать. Антон Мороз говорит, что строительный комплекс должен обеспечить 88 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, и, чтобы это жилье было кому покупать, ставка по ипотеке должна снижаться.
Неофициальные прогнозы
Вопреки пессимистическим прогнозам, что озвучивались в начале года, к настоящему моменту ипотечное кредитование в стране снова растет, о чем отчитывается Центробанк:
Можно заметить, как ипотечное кредитование начало расти с июля 2019-го, когда банки положительно оценили первый сигнал – снижение ключевой ставки. Кроме того, появилось понимание, что большая часть жилья в новостройках все еще продается по старым правилам (и, соответственно, по старым ценам).
Основную роль в дальнейшем изменении ставок будет играть политика Центробанка, уверены эксперты. Так, Елена Балашова, эксперт в области недвижимости и информационных технологий, говорит, что очередная волна снижения ставок приведет, скорее, к росту числа обращений за рефинансированием ипотеки:
Изменение ставок по ипотечному кредитованию неразрывно связано с ключевой ставкой ЦБ. За 10 месяцев 2019 г. ставка менялась четыре раза, с 7,5 до 6,5%, что привело к снижению ставок по ипотечному продукту на 1-1,5%. Если ЦБ снизит ключевую ставку и в декабре 2019 г. (как прогнозируется), то стоит ожидать снижения процентных ставок по ипотечным продуктам.
После бурного роста ипотечного рынка в 2017-2018 годах, текущий год, к сожалению, стал для большинства банков годом не сбывшихся надежд, даже лидеры рынка не выполнили свои бизнес-планы в 1 полугодии 2019 года. На это повлияло как введение эскроу-счетов (из-за чего стоимость недвижимости во второй половине года выроста до 10%) и снижение покупательской способности населения, так и увеличение ключевой ставки в 2018 году, и, как следствие, увеличение ставок банками.
Введение дополнительных льгот, в виде субсидий для многодетных семей и военнослужащих, конечно поможет поддержать спрос, но не нарастить ипотечные портфели, так как средний чек по таким сделкам не велик.
Хедлайнером в перераспределении ипотечных портфелей в 2020 г. может опять стать «Рефинансирование», так как физические лица, взявшие кредиты под 10-11% годовых захотят их рефинансировать. И в этой гонке выиграют те, кто вовремя «удержит» своих клиентов, предложив им снижение ставок в своем же банке, и привлечет клиентов из других банков.
Действительно, на рефинансирование приходится достаточно большая доля из всех выданных кредитов. Эти кредиты не меняют статистику по общей сумме задолженности – долг просто переходит из одного банка в другой.
Кстати, большинство банков не выдают рефинансирование на выданные у них же кредиты, их предлагают только клиентам других банков. «Своим» же клиентам обычно предлагают специальные программы по снижению ставки (но без заключения нового ипотечного договора).
Что же касается возможного роста числа просроченных кредитов, то такие риски остаются достаточно серьезными. Так, в России уже несколько лет подряд не растут реальные доходы населения – при этом резко возрос объем выданных кредитов. В результате заемщики все большую часть доходов вынуждены отдавать на обслуживание долгов.
По ипотечным кредитам риски, конечно, ниже, чем по потребительским благодаря залогу недвижимости, но массовые дефолты заемщиков банкам точно не помогут. Эксперты видят угрозу, если государство будет бездействовать дальше. Ведущий аналитик QBF Олег Богданов говорит, что продолжение падения реальных доходов населения ставит под удар весь кредитный рынок:
Думаю, что в 2020 году в процессах кредитования в России будут нарастать негативные тенденции: рост просрочек и неплатежей по различным типам кредитов. Конечно, ипотечное кредитование пока стоит особняком, так как российское население дорожит недвижимостью и старается платить несмотря на финансовые трудности, поэтому по ипотеке неплатежи низкие. Однако, если правительству не удастся стабилизировать ситуацию с реальными располагаемыми денежными доходами населения, то под ударом окажется весь кредитный рынок, включая ипотеку.
Ситуацию не спасет даже снижение ключевой ставки до 6%, так как Банк России намерен и дальше опускать её уровень. Неизбежно упадут объемы кредитования и по причине, указанной выше, и из-за усложнения процесса выдачи кредитов: напомню, что ужесточения Банка России недавно вступили в силу.
Однако позиция Банка России пока неизменна, и она соответствует целям в национальных проектах – ипотечное кредитование должно и дальше расти.
Оправдаются ли опасения по поводу «ипотечного пузыря», покажет время, но на ближайший год эксперты не делают настолько мрачных прогнозов.
Стоит ли брать ипотеку сейчас?
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, как сказано выше, в октябре опустилась до 9,68% годовых. Это не рекорд – в прошлом году ставки были еще ниже, но у отдельных банков можно найти весьма интересные предложения.
После того, как Центробанк опустил ключевую ставку с 7 до 6,5%, достаточно быстро банки пересмотрели свои кредитные предложения, снизив ставки по кредитам (и заодно по вкладам).
Например, ВТБ теперь предлагает базовую ставку по ипотеке 8,6% годовых, а ставка по рефинансированию составляет 9% годовых. Эта ставка доступна лишь при оформлении комплексного страхования (объект недвижимости, права на него, жизнь и здоровье заемщика). Без страховки ставка будет больше на 1%.
Другие банки не отстают – базовые ставки составляют от 8,2% годовых (это Россельхозбанк). Но все дополнительные условия остаются, это первоначальный взнос от 20%, оформление страховки и т.д.
Целевой уровень ставки – 8% годовых, такой ориентир озвучивал президент России. Примерно то же следует и из национального проекта до 2024 года (там ставка будет 7,9%).
То есть, если заемщик сможет найти ставку около 8% годовых, то такой кредит стоит оформлять – меньше ставка уже не будет, если он не попадает под льготную программу.
По программе условия еще более интересные: самая низкая ставка составляет всего 4,5% годовых – ее предлагают Промсвязьбанк и банк «Возрождение». Другие банки установили ставку чуть выше, но у них надбавка на отсутствие страховки будет меньше.
Поскольку федеральные субсидии банкам на компенсацию разницы по процентам рассчитываются, исходя из ключевой ставки Банка России, еще ниже ставка вряд ли будет – и таким заемщикам стоит оформлять кредит уже сейчас.
Что касается цен на жилье, оно постепенно дорожает – по мере того, как застройщики завершают старые проекты и начинают новые, уже по новым правилам. По оценкам экспертов, «запаса» уже начатых домов хватит на 2-3 года, это и будет своего рода переходный период.
Резюмируя, можно сделать такой вывод:
- тем, кто попадает под семейную ипотеку – кредит можно брать уже сейчас, дешевле 4,5% годовых он вряд ли станет;
- тем, кто рассматривает обычную ипотеку, стоит ориентироваться на цифру в 8% годовых. Такую ставку можно получить, например, по совместным проектам банков и застройщиков;
- непосредственно цены на жилье будут расти – пусть не очень быстро, но поводов для снижения у них точно нет.
Читайте также:
