IPOTEKA-REALT
Если вы задумались о том, чтобы построить собственный дом и переехать жить за город, но у вас не хватает денег на постройку, вы можете воспользоваться ипотекой. Но, как показывает практика, зачастую сделать это очень сложно. Сегодня обсуждаем банки, которые могут выдать жилищный кредит на такие цели, на каких условиях они это делают и с какими нюансами придется столкнуться заемщику.
Ипотека на строительство дома: какие есть нюансы?
Покупка или строительство загородного дома, коттеджа или таунхауса – это разумное решение в ситуации, когда у вас есть большая семья, которой становится тесно в квартире, или у вас просто есть желание переехать за город.
Сегодня практически у всех крупных банков, которые работают с ипотекой, в списке программ есть ипотечный кредит на покупку или строительство частного дома. Практически – потому что это все еще не настолько распространенное предложение, как ипотека на покупку жилья в многоквартирном доме, им пользуется не так много клиентов, да и рисков у банка больше.
Какие есть особенности у ипотеки на строительство дома:
- Банки выдвигают более строгие требования, как к заемщику, так и к земельному участку, на котором будет происходить строительство;
- Банки часто назначают более высокие процентные ставки, чтобы покрыть возможные риски;
- От заемщика могут потребовать больший первоначальный взнос, нежели по аналогичным жилищным программам (от 30-40%).
Жилищный кредит является целевым, то есть, полученные от банка денежные средства можно использовать только на определенные цели, а именно – на строительные работы и покупку строительных материалов. Многие банки просят предоставить план работ, и могут выдавать денежные средства не все сразу, а траншами, чтобы минимизировать свои риски.
Если вы будете строить дом не сами, а через аккредитованную строительную компанию, то это увеличит ваши шансы на одобрение. Нужно будет предоставить в банк проект договора на строительство, а также предварительно согласованную смету на строительные работы с указанием расходов на стройматериалы и подведение коммуникаций, если их еще нет.
На каких условиях выдается ипотека?
При оформлении ипотечного кредита на постройку дома банк практически всегда требует предоставить в залог земельный участок. Он должен находиться у вас в собственности, и вы должны иметь разрешение на строительство (а так как в СНТ участок не принадлежит гражданину, подходит только земля под ИЖС).
Если земли у вас в собственности пока еще нет, вы можете взять ипотеку и на покупку участка, и на строительство дома. Но в этом случае банк может попросить вас предоставить другой залог, например, в виде квартиры или комнаты, находящейся у вас в собственности.
Почему такие требования? Дело в том, что земельные участки для многих банков неинтересны в качестве залога, это не такие ликвидные объекты, как квартиры. Землю сложнее продать, и поэтому если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по ипотеке, банку будет сложнее вернуть свои деньги обратно.
Из-за этого и к заемщику, и к его земельному участку будут предъявляться повышенные требования. Начнем с самого заемщика:
- Главное – это платежеспособность. Если у вас нет возможности подтвердить доходы хотя бы косвенно, ипотеку вам не одобрят.
- Трудовая занятость – если вы зарплатный клиент банка, то вашу заявку рассмотрят уже через 3-4 месяца после начала трудоустройства на текущем месте, для остальных заемщиков требуется не менее 6 месяцев трудового стажа. Для ИП и владельцев бизнеса, самозанятых нужно иметь стаж от года и более.
- Низкая или отсутствующая кредитная нагрузка. При оценке заемщика скоринговая система обязательно изучает наличие у него других долгов и их соотношение к зарплате. Если вы уже отдаете порядка 40% от своего дохода на другие кредиты, вам ипотеку не одобрят. Их надо закрыть, даже карты рассрочки и кредитки.
- Кредитная история. Чем большая сумма вам требуется, тем «чище» должна быть ваша репутация. Если история испорчена, следует предварительно заняться её улучшением, и только потом переходить к подбору кредита.
Что касается земельного участка, то здесь смотрят на следующие параметры:
- Должно быть оформлено право собственности на землю,
- Земля должна относиться к категории земель муниципальных образований или сельхозназначения с правом постоянного проживания и регистрации,
- Участок должен находиться на определенной территории (у каждого банка есть свои требования по регионам и удаленности земельного участка от офиса банка),
- Наличие инженерных коммуникаций,
- Наличие транспортной и социальной инфраструктуры,
- Не допускается обременение правами третьих лиц,
- Земельный участок не должен ограничиваться площадью строящегося объекта, должны быть соблюдены требования к предельным размерам участков.
Застройка может происходить как по типовому плану на территории комплексной застройки, так и по индивидуальному проекту на территории поселка или иных населенных пунктов. Дом можно строить на основании договора подряда со строительной организацией, которая входит в перечень партнеров банка, либо без нее, но тогда большинство банков требуют передачи в залог имеющейся квартиры.
Ипотека от Сбербанка на строительство дома
Благодаря развитости клиентской базы и широкому распространению отделений Сбербанка в России, именно сюда предпочитает обращаться большинство заемщиков, которым нужна крупная денежная сумма на постройку дома. Сбер выдает ипотеку на строительство дома на таких условиях:
- Сумма кредита – от 300 тысяч до 75% от оценочной стоимости жилья.
- Срок погашения кредита – не более 30 лет,
- Первый взнос – минимум 25% от стоимости жилья,
- Процентная ставка начнется от 9,2% в год.
Если стоимость строительства увеличится, то банк может дать вам отсрочку по выплате основного долга, либо увеличить срок кредитования на 2 года. Ипотека доступна для заемщиков в возрасте от 21 до 75 лет, которые имеют общий трудовой стаж от года, и на текущем месте от полугода. Можно передать в залог как приобретаемый объект, так и другой, уже находящийся в собственности.
Какие еще банки дают ипотеку на строительство дома
Если вы не хотели бы по личным причинам обращаться в Сбербанк, либо вы хотите сравнить его предложение с другими кредитными организациями, то вы конечно можете изучить аналогичные программы от сторонних банков.
Кого можем порекомендовать:
| Банк | Условия кредитования | Особенности сделки |
|---|---|---|
| ВТБ | Сумма – от 0,3 до 20 млн. рублей Ставка – от 9,3% в год Минимальный взнос – от 20% | Можно купить земельный участок и построить собственный дом в коттеджном поселке только у аккредитованного банком застройщика |
| ДОМ.РФ | Сумма – от 0,5 до 30 млн. рублей Ставка – от 9% в год Минимальный взнос – от 20% | Можно построить на собственном участке или одновременно взять деньги и на покупку земли и на строительство |
| Россельхозбанк | Сумма – от 0,1 до 20 млн. рублей Ставка – от 9,1% в год Минимальный взнос от 0% | Не имеет отдельной программы на строительство жилья, выдает целевую ипотеку под залог имеющейся недвижимости |
| Росбанк | Сумма – от 0,6 млн. до 65% от стоимости имеющейся недвижимости Ставка – от 7,4% в год | Выдает целевой кредит на строительство дома под залог имеющейся недвижимости |
| РНКБ | Сумма – от 0,3 до 15 млн. руб. Ставка – от 6% в год | Строительство жилого дома под залог земельного участка, по окончании строительства залогом становится дом |
Как видите, многие банки действительно предоставляют жилищные кредиты, средства от которых можно использовать на постройку дома, но не выделяют эти программы как отдельные. Чаще можно встретить ситуацию, когда банк готов выдать деньги под залог имеющейся у вас недвижимости, при этом кредит может быть целевым (ипотечным), так и нецелевым (потребительским).
Обязательно уточняйте у банка требования к строящемуся объекту, если вы берете именно кредит на строительство. У каждой организации свои условия, вот например, требования от банка РНКБ (работает в Крыму):
Какими льготами от государства можно воспользоваться?
Для того чтобы увеличить доступность кредита и снизить свои издержки, заемщики могут воспользоваться следующими формами поддержки от государства:
- Программа «Молодая семья» – семьи с детьми до 35 лет могут встать в очередь как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и получить от 30 до 40% на первый взнос или оплату основного долга по ипотеке. Работает это на уровне конкретного муниципального образования, поэтому все детали нужно уточнять в местной администрации;
- Материнский капитал – при рождении второго ребенка с 2007 года или при появлении первого с 2020-го семья может получить капитал на сумму до 640 тысяч рублей. Их также можно направить на ипотеку как первый взнос или как погашение основной задолженности.
- Налоговый вычет – им могут воспользоваться официально трудоустроенные граждане, за которых работодатель выплачивает налоги. Вернуть можно 13% от стоимости жилья (не более 260 тысяч) и 13% от выплаченных процентов (не более 390 тысяч). Сумма вычета в год ограничена фактически уплаченными за этот год налогами.
- Выплата при рождении третьего ребенка. Если в период действия вашей ипотеки в семье родился или был усыновлен третий ребенок, то вы можете получить от государства до 450 тысяч рублей на погашение долга.
А что насчет льготных программ? Действительно, с апреля 2021 года действие льготной «Семейной ипотеки» распространили также и на строительство дома или покупку земельного участка и строительства дома. Действует она во всех регионах, подробные условия описаны на сайте оператора банка ДОМ.РФ.
И буквально на днях правительство распространило госпрограмму-2020 на ИЖС (правда, с тем же ограничением по сумме – до 3 миллионов рублей). Судя по всему, первым с этой программой по ИЖС будет работать тоже банк «Дом.РФ».
Ранее еще действовала сельская ипотека, благодаря которой можно было приобрести жилье или построить его на сельских территориях под низкий субсидированный процент от 2,7% в год. К сожалению, программа оказалась столь популярна, что выделенного финансирования не хватило, и банки прекратили прием заявок по ней.
Процедура оформления ипотеки
Чтобы получить ипотеку на строительство дома, желательно тщательно подготовиться. Мы рекомендуем предварительно сделать запрос в БКИ, чтобы узнать свою кредитную историю и рейтинг, если есть старые небольшие долги или открытые кредитные карты, то их надо закрыть.
После вы определяетесь с программой и банком, переходите на его сайт, изучаете полное описание, делаете онлайн-расчеты. При необходимости – приезжайте в офис на консультацию, чтобы узнать все нюансы и список бумаг, которые надо собрать.
Стандартный пакет документов, который требует большинство банков, будет выглядеть так:
- Паспорт гражданина РФ основного заемщика и всех созаемщиков,
- Копия трудовой книжки (или онлайн-выписка, если трудовая книжка электронная),
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка,
- Документ о семейном положении,
- Свидетельства о рождении детей, если они есть.
В каждом банке действуют свои требования, и список требуемых документов может отличаться. Например, могут дополнительно попросить принести ИНН или СНИЛС, а для ИП – предоставить документы по предпринимательской деятельности. Уточнять конкретный список надо у сотрудника банка.
После сбора всех личных документов вы делаете следующее:
- Заполняете заявку на официальном сайте банка или в его отделении. Если вы используете специальное предложение от партнера банка, например, по акции в банке ВТБ, то заполнить анкету можно на странице «Метр квадратный».
- Далее ждете предварительного решения банка, оно придет по смс. Вам перезвонит банковский специалист, ответит на ваши вопросы и скажет, какие документы принести в офис.
- После их изучения вам дадут окончательное решение по кредитной заявке.
- Вы подбираете нужное предложение от партнера банка, либо заключаете договор со строительной компанией,
- Вам назначают дату сделки. Вы приносите оригиналы всех документов, открываете текущий счет, подписываете кредитный договор и оформляете страховку.
- Далее открываете эскроу-счет или аккредитив при необходимости, подписываете договор купли-продажи с продавцом,
- Сдаете все документы на государственную регистрацию и происходит полный расчет с продавцом.
Вас обязательно будет курировать менеджер банка на каждом этапе ипотечной сделки. Если вам нужна дополнительная помощь, то всегда можно обратиться к риэлтору или юристу.
Читайте также:
