IPOTEKA-REALT
Человек не только внезапно смертен: его семейное положение может стремительно измениться. Когда заканчивается любовь, нередко начинается раздел имущества. И в этой войне все средства хороши, особенно разведка и подготовка. Брачный договор – вещь чрезвычайно удобная. Он позволит избежать судебных тяжб (скорее всего), поможет разделить имущество при разводе. Но не только этим хорошо соглашение…
Зачем нужен брачный договор при ипотеке? Чьи интересы защитит соглашение? Нужно ли извещать банк? Подлежит ли документ регистрации в государственных органах? Об этих и других вопросах поговорим сейчас – откровенно и подробно.
Кому принадлежит ипотечная квартира и причём тут брачный договор?
Распространён стереотип, что правом собственности на залоговое жильё располагает банк. Это не так: квартира принадлежит покупателю, он и указан в Реестре прав на недвижимость. Следовательно, собственник вправе распоряжаться ей так, чтобы это не противоречило ипотечному договору. Её можно без согласия банка завещать, ремонтировать и указывать в брачном договоре. Если же имущество нажито в браке, то каждый супруг вправе претендовать на 1/2 доли в праве собственности.
Важно! Согласие ипотечного офиса требуется лишь на действия, которые могут повлечь изменение стоимости имущества или затруднить исполнение обязательств. Это дарение, перепланировка, мена и продажа.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Зачем нужно соглашение?
Важный смысл договора – раздел имущества в случае развода, а также защита прав детей, если супруги перестают проживать совместно. В брачном договоре можно прописать, кому и какая доля квартиры достанется при расторжении брака. Но при ипотеке брачный договор преследует сугубо практическую цель: получить согласие банка на ипотеку.
Это интересно! Согласно сведениям Федеральной нотариальной палаты, за 2020 г. в России заключено 142,5 тысячи брачных договоров. За этот же период времени зарегистрировано 770,8 тысяч браков.
Требования к брачному договору
Общие положения закреплены в ст.40 Семейного кодекса. Договор подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, что предусмотрено ст.41 СК. Супруги вправе установить режим использования:
- имеющегося в собственности имущества;
- недвижимости, которую они купят в будущем.
Практический смысл имеет определение объёма имущества, которое отойдёт каждому супругу при расторжении брака. Ч.2 ст.42 СК позволяет связать те или иные пункты соглашения с наступлением определённых условий. Основания для признания договора недействительным определены ст.44 СК.
Важно! Договор может заключаться и до регистрации брака, но если супруги не поженились, то заключенный после этого договор недействителен.
Оспаривают ли брачные договоры?
Если соглашение заключено с целью неправомерного уклонения от исполнения обязательств, оно может быть отменено судом. Так, решением Рославльского горсуда от 28.09.2020 признан недействительным брачный договор, заключённый между супругами Н. 24.08.2020. Ранее двумя решениями того же суда в 2016 г. была взыскана в пользу ПАО «Сбербанк» кредитная задолженность, на общую сумму около 1,25 млн. рублей.
Банк передал право взыскания ИП Б. на основании договора цессии. Именно предприниматель оспорил брачный договор, заключённый значительно позже судебных решений о взыскании долга. Суд удовлетворил его требования, установив, что соглашение заключено «для вывода имущества из общей совместной собственности с целью уклонения должника от погашения задолженности и его недобросовестности».
Похожее решение вынесено 10.07.2020 Заинским горсудом. В качестве истца выступило ООО, передавшее в долг ответчику Ш.В.В. большую сумму денег. После того, как организация потребовала от Ш.В.В. возврата части средств, он заключил брачный договор, «переписав» квартиру на супругу. Суд удовлетворил требования истца, не только взыскав долг с ответчика, но и признав недействительным соглашение между супругами.
Но, как выясняется, брачный договор, заключённый по требованию банка, тоже может быть признан недействительным. Именно такое решение принял 22.09.2020 Люберецкий горсуд Московской области. Из текста документа видно, что соглашение заключалось под ипотечный кредит Банка «ВТБ 24».
По условиям договора приобретаемая квартира отходила бы мужу, на которого оформлен заём с обременением. Однако истица указала, что этот договор существенно нарушает её права, так как она тоже вносила деньги за платёж, а приобретённый объект – её единственное жильё. Суд требования удовлетворил, обосновывая это крайне неблагоприятными для истицы условиями. Примечательно, что Банк «ВТБ 24» свою позицию не представил, а также нет сведений о дальнейшей судьбе вердикта.
Похожие по своей сути требования совсем иначе разрешил Кировский райсуд г.Уфы 22.07.2020. Признать брачный договор недействительным просила истица Х.С., указывая, что по условиям соглашения квартира, построенная с привлечением её кредитных средств, отошла мужу. Однако в удовлетворении требований было отказано, так как не установлено, что кредитные средства истицы были потрачены на спорную квартиру.
Решение Ульяновского райсуда от 28.07.2020 выглядит куда более логичным. Истец М.В. просил признать брачный договор недействительным, так как по его условиям, при расторжении брака, его супруге М.М. отошла бы квартира и дом, в то время как он оставался бы без недвижимости. Суд установил, что на имя М.В. оформлено действующее ООО, с долей в уставном капитале в 37 млн. рублей.
На этом основании вынесен вердикт – в удовлетворении требований отказать. Суд сослался на то, что «условия брачного договора не ставят М.В. в крайне неблагоприятное положение, поскольку оспариваемое условие договора не лишало права истца на приобретение в период брака в личную собственность иного имущества, нажитого супругами в период брака».
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Читайте также:
