IPOTEKA-REALT
Банки выдают ипотечные кредиты только самым надежным заемщикам – тем, кто гарантированно сможет выплачивать кредит все 20-30 лет, на которые его оформляет. И надежность клиент подтверждает документами – например, справками о доходах. Кроме того, перед подписанием договора нужно иметь кое-какие документы на саму недвижимость. Мы расскажем, что из документов нужно собрать и для чего.
Этапы сбора документов для оформления ипотеки
Ипотечное кредитование – сложный процесс, ведь это комбинация договора кредитования, договора ипотеки (залога) и договора купли-продажи жилья. Фактически все эти документы подписываются примерно в один момент, и чтобы не потерять право на ипотеку, нужно все грамотно организовать – расписав для себя этап за этапом.
Это касается и документов, на каждом этапе нужно собирать определенный пакет:
- подать заявку в банк. Сначала заемщик отправляет заявку на кредит – чтобы банк заранее проверил его платежеспособность и определил, на какую сумму он может претендовать. Кроме собственно заявления, нужно будет приложить свои документы (копия паспорта) и документы о доходах;
- определиться с объектом недвижимости и согласовать его с банком. Выбирать жилье каждый может по своему усмотрению, но для подписания договора объект нужно обязательно согласовать с банком (ведь это будет залог по кредиту). И для согласования потребуется собрать внушительный пакет документов;
- определиться со страховкой. Речь идет не об обязательной страховке объекта недвижимости, а о страховании жизни и здоровья заемщика – это обычно снижает ставку по кредиту на 0,5-1% годовых. Чтобы банк сразу оформил кредит по сниженной ставке, страховой полис нужно получить заранее;
- подписать договор ипотечного кредитования. Его готовит банк по своим правилам;
- подписать договор купли-продажи. Его форму можно найти самостоятельно, его может подготовить риелтор, нотариус, а для новостройки – застройщик;
- оформить право собственности на квартиру – это делается в МФЦ, а саму регистрацию проводит Росреестр;
- подписать акт приема-передачи квартиры;
- передать в банк документы для оформления квартиры в залог.
Больше всего документов потребуется для оформления заявки на кредит (чтобы банк мог проверить платежеспособность заемщика) и для согласования объекта недвижимости с банком (квартира должна быть не аварийной и юридически «чистой»). С остальными документами проблем обычно не бывает.
Что нужно, чтобы подать заявку на ипотеку?
Хоть в России и выдается более миллиона ипотечных кредитов каждый год, банки очень серьезно подходят к оценке рисков. По каждому клиенту проверяют его доходы, место работы, кредитную историю и другие особенности.
Поэтому, чтобы банк не отказал в кредите, нужно подать максимально полный пакет документов:
- анкета банка – ее можно заполнить на сайте банка, а можно подать в бумажном виде (например, у Сбербанка это 5 страниц формата А4);
- паспорт заемщика и созаемщиков (если они есть), а также СНИЛС;
- документы, подтверждающие доходы. Это может быть:
- справка 2-НДФЛ или справка по форме банка за последние 12 месяцев – для тех, кто работает по трудовому договору;
- налоговая декларация за последние 2 года, выписка по расчетному счету за последний год и документы на право собственности или договор аренды на помещение, где ведется бизнес – для ИП;
- другие подтверждающие доходы документы (например, для самозанятых или тех, кто работает по договору ГПХ);
- выписка из Пенсионного фонда и справка о размере пенсии – для тех, кто получает пенсию.
- копия трудовой книжки (если есть – то выписка из электронной трудовой книжки), это можно запросить у работодателя;
- документы о семейном положении – свидетельство о браке или о решение суда о его расторжении (если есть). Если заемщик – женщина, могут запросить справки о смене фамилии
Если в кредите будет созаемщик (как правило, супруг/супруга), то пакет документов, подтверждающих доходы, нужно подавать и на него. Это сложнее, зато банк может сложить доходы обоих супругов, и шансы на одобрение вырастут. К тому же банки неохотно кредитуют предпринимателей – а супруга ИП даже с не очень высокой зарплатой может повлиять на решение банка.
Если заемщик – иностранец, то он также должен иметь нотариально заверенный перевод паспорта и всех своих справок.
Скорее всего, банк запросит какие-то дополнительные документы, если его не устроит то, что заемщик уже подал – но это скорее исключение, чем правило (например, если у человека не один источник доходов или он занимается бизнесом).
Что это за ипотека по двум документам?
Если собирать документы на обычную ипотеку – слишком долго и сложно, заемщик может выбрать другой кредитный продукт. Несколько банков, в том числе крупнейшие (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и другие) предлагают упрощенный вариант – так называемую ипотеку по двум документам.
Суть программы в том, что заемщик может не подтверждать доходы, а ограничиться всего двумя документами:
- паспорт;
- любой из документов, удостоверяющих личность, например: водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт, СНИЛС и т.д.
Подтверждать доходы не нужно – банк либо проверит их самостоятельно, либо доверится информации из бюро кредитных историй.
Кстати, Сбербанк даже готов выдавать такие кредиты по одному только паспорту – если заемщик получает зарплату на карту Сбербанка.
При этом заполнять заявку на кредит нужно точно так же, как и по обычной ипотеке, да и документы на недвижимость тоже будут нужны.
Такая ипотека оформляется по отдельным программам. Например, в Сбербанке по ним установлены процентные ставки на 0,6% годовых выше, чем по стандартной ипотеке. В ВТБ это отдельная программа, и по ней ставки начинаются от 7,4-8,2% годовых в зависимости от категории клиента и размера первоначального взноса. Материнский капитал по такой программе в ВТБ использовать нельзя:
Отметим, что завышенная процентная ставка – не самая большая проблема, ведь при желании через 1-2 года можно будет рефинансировать эту ипотеку, и если к ней заранее собрать все документы о доходах, после рефинансирования ставка будет не выше рыночной.
Документы для согласования недвижимости
По условиям ипотечного договора банк принимает в залог объект недвижимости, который приобретается в кредит. Этот объект должен на 80-85% покрывать сумму кредита, иначе банк потеряет свои деньги в случае проблем у заемщика. Чтобы этого не произошло, банки особенно серьезно подходят к оценке объекта недвижимости, и объект нужно согласовать до оформления кредита.
Пакет документов зависит от того, какой именно объект недвижимости приобретается в ипотеку.
Проще всего согласовать покупку жилья в новостройке. Прежде всего, это должен быть один из аккредитованных банком объектов, а также нужно предоставить документы:
- договор долевого участия в строительстве;
- документы на дом от застройщика – разрешение на строительство, проектная декларация, выписка из ЕГРН на землю под домом и справка о праве собственности на участок под застройку;
- согласие второго супруга на покупку жилья в новостройке (если второй супруг есть).
В случае, если приобретается квартира на вторичном рынке, пакет документов увеличивается. Теперь нужно предоставить следующее:
- предварительный договор купли-продажи (окончательный будет уже после подписания кредитного договора);
- кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- отчет об оценке рыночной стоимости (должен проводить независимый аккредитованный эксперт);
- правоустанавливающие документы продавца на право собственности на квартиру;
- документ об отсутствии обременения;
- справка о составе семьи (то есть, перечень всех прописанных в квартире). И если там есть несовершеннолетние – то еще и разрешение органов опеки на продажу.
Как видно, купить жилье на вторичном рынке сложнее, чем квартиру в новостройке. А еще банк потребует, чтобы рыночная стоимость в отчете эксперта составляла не менее 85% от суммы кредита (если это не будет соблюдаться, придется или собирать больше денег на первоначальный взнос, или договариваться с продавцом о скидке).
Сейчас уже можно взять ипотеку на строительство дома. И в этом случае пакет документов будет следующим:
- справка о праве собственности на участок, где будет строиться дом;
- правоустанавливающий документ на право собственности;
- выписка из ЕГРН и кадастровый план участка;
- разрешение на строительство дома;
- договор с подрядчиком, который будет строить дом.
Все это (на примере Райффайзенбанка) нужно предоставить в банк в течение 120 дней.
Документы для заключения кредитного договора и оформления сделки
Когда заявка на ипотечный кредит одобрена, и банк согласовал сам объект недвижимости, остается подписать договор ипотечного кредитования, а потом – оформить сделку и зарегистрировать право собственности.
Так как все документы для одобрения ипотеки у банка уже есть, для оформления кредитного договора ничего дополнительно подавать уже не придется – достаточно иметь при себе все ранее собранные бумаги, чтобы менеджер банка правильно заполнил договор (и не забыть о страховом полисе). А для подписания потребуется паспорт заемщика (и созаемщиков, если они есть).
Договор купли-продажи – это скорее формальность, фактически он подписывается до ипотечного договора (он подается для согласования объекта в банк), но законную силу он получает фактически после подписания договора ипотечного кредитования.
Чтобы окончательно зарегистрировать право собственности, нужно подготовить такие документы:
- договор купли-продажи квартиры;
- договор ипотечного кредитования;
- паспорта всех участников сделки;
- заявления от каждой стороны сделки;
- квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.
Все это нужно подать в МФЦ, после чего договор будет зарегистрирован, а новый владелец получит право собственности. Вместо свидетельства на гербовой бумаге сейчас выдается просто выписка из ЕГРН.
И до самого момента погашения ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге банка, то есть, под обременением. Снять его можно будет после полного погашения долга, через заявление в МФЦ.
Итоги
Хоть могло показаться, что для оформления сделки нужно очень много документов, на самом деле все не так страшно: что-то из этого оформляется в режиме онлайн, что-то (например, оценку) сделает специалист сторонней компании, что-то выдадут при обращении (например, страховой полис после его оплаты).
Банк точно так же заинтересован выдать ипотечный кредит, как клиент – получить его, поэтому менеджер подскажет, как устроена процедура в этом конкретном банке.
Читайте также:
