IPOTEKA-REALT
Могут ли события последнего времени, и в первую очередь пересмотр правил выдачи льготных ипотечных кредитов, заставить застройщиков делать ставку на малогабаритное жилье? Пока единого ответа на этот вопрос у игроков рынка нет
«События последнего времени заставляют рынок недвижимости все чаще и чаще поднимать вопрос доступности жилья. Продолжающийся, несмотря ни на что, рост цен, подорожание классической банковской ипотеки, последовавшее за движением вверх ключевой ставки, существенная корректировка правил выдачи льготных ипотечных кредитов, серьезный конфликт, порожденный решением ряда ведущих банков о пересмотре правил работы с застройщиками, инфляция, влияющая, в частности, на потребительское поведение и приоритеты покупателей, — список можно продолжать. И хотя, по данным Росстата, реальные располагаемые доходы россиян (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) вроде как растут (в январе — сентябре 2023 года они выросли на 4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года), ощущения, что жилье становится более доступным, это не рождает категорически», — писал BFM.ru сразу после новогодних каникул.
Ко всему прочему, грядет кардинальный пересмотр всей льготно-ипотечной системы. Семейная, сельская, дальневосточная и ряд других специальных ипотек, безусловно, останутся, но условия их выдачи могут быть изменены, а программа льготных кредитов на новостройки, по мнению абсолютного большинства экспертов, с 1 июля 2024 года (если не еще раньше) вообще прекратит свое существование и как бы растворится в адресных программах господдержки.
О порожденном всем этим неминуемом падении спроса, в том числе в Москве, говорят сегодня на каждом углу, пугая девелоперов, и без того измученных американскими горками, которые представлял собой рынок все последние годы. Но тогда вопрос: не захотят ли застройщики попробовать удержать покупательский интерес резонным, в общем-то, способом — уменьшив цену предложения за счет сокращения метража квартир? Все последние годы он и так сокращался (прежде всего в комфорт- и бизнес-классе), но 2023-й вроде бы стал годом «достижения дна по площади», о чем шла речь в прошлый раз.
Однако кто сказал, что в 2024-м квартиры не могут снова начать ужиматься в размерах? И если так, то станут ли застройщики пересматривать квартирографию своих проектов? И не начнет ли еще больше бросаться в глаза противоречие между портретом покупателей новостроек, большая часть которых — семьи с детьми, и портретом самих новостроек, нашпигованных малогабаритными квартирами?
BFM.ru побеседовал со многими игроками рынка и убедился, что единого ответа на эти вопросы пока нет. Наверное, своеобразной золотой серединой является мнение директора по маркетингу компании «Аеон девелопмент» Анастасии Суханцевой:
Анастасия Суханцева
директор по маркетингу компании «Аеон девелопмент»
«Сокращение метражей будет идти в первую очередь в тех проектах, которые могут порадовать клиента только бюджетом: здесь покупатели — в основном те, кто приобретает свое первое жилье либо рассматривает покупку как инвестицию. У той части клиентов, которые покупают «для семьи», останется спрос на качественное жилье в оптимальных для жизни метражах, и их нужные показатели уже достигнуты».
Однако в ответах других экспертов очень много важных нюансов.
Владимир Щекин, основатель группы «Родина»
«Тенденция сокращения площадей в новостройках, которую мы наблюдали в последние несколько лет, представлена в проектах в разной степени. Общие тренды застройщики подхватывают и внедряют все же с оглядкой на целевое ядро покупателей, их платежеспособность, концепцию проекта и его класс. Лоты, реализуемые сейчас, проектировались еще несколько лет назад, поэтому тенденция сокращения имеет некий инерционный характер. Какое-то время данный тренд будет сохраняться, но бесконечного сокращения не будет. Уже в новых проектах есть предпосылки, что средняя площадь будет увеличиваться. Квартиры будут покупать в первую очередь для себя, а не для инвестиций. Основным мотивом для аудитории, которая ранее покупала студии или однокомнатные квартиры, будет желание улучшить жилищные условия, увеличить метраж. Важно понимать, что рынок недвижимости динамичен и подвержен влиянию множества факторов, включая государственную политику, экономическую ситуацию и технологическое развитие. Так, например, государственная поддержка определенных категорий граждан или стимулирование определенных классов жилья может повлиять на рыночные тенденции».
Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой»
«Пока ситуация с ипотекой и застройщиками находится в довольно острой фазе, и вряд ли сейчас можно ожидать каких-то резких движений по масштабной смене квартирографии в проектах. Кроме того, снижение площади именно в квартирах не может идти вразрез с ГОСТами, по которым на каждого человека должна приходиться определенная норма площади. Поэтому без снижения законодательно установленных нормативов по площади мы не увидим в жилом сегменте при строительстве с нуля студий по 10 метров (сейчас такие есть, но это редчайшие варианты реконструкции старых зданий, которые изначально имели статус жилой недвижимости и такую мелкую нарезку). Другое дело, что возможно некоторое сокращение площадей квартир от двух комнат, но и там это вряд ли будет носить заметный характер: в наших реалиях в масс-сегменте двушка — это уже семейная квартира, и вряд ли семейный покупатель выберет что-то уж совсем малогабаритное. Кроме того, в последние годы активно работал тренд на функциональность — то есть и без внешних факторов всех перестали интересовать неиспользуемые просторные коридоры, странные ниши, непонятные закутки, которые дают площадь, но не выполняют внятной функции. Сейчас покупатель хочет платить лишь за то, что ему точно нужно. Поэтому тренд на функциональность перешел в разряд долгосрочных тенденций. Это может быть и заранее продуманная система хранения, и возможность использования, например, лоджии как рабочего пространства для членов семьи, и вынос хранения каких-то габаритных вещей вовне (например, в кладовые). Если обратить внимание на последние тенденции дизайна, с помощью не строительных, а дизайнерских «фишек» люди добиваются зонирования квартиры, комнат, максимально эффективного использования квадратных не то что метров, а даже сантиметров. Но также застройщики отслеживают спрос и предоставляют обычно достаточно широкую линейку планировочных решений. Интересы покупателей с детьми тоже учитываются, более того, это основная целевая аудитория не только в комфорт-классе, но и в более дорогих классах. Конечно, застройщик никогда не захочет потерять таких клиентов и всегда будет держать в продуктовой линейке варианты, которые их заинтересуют».
Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development
«Скорее всего, учитывая ситуацию с ипотекой, тенденция сокращения площадей в массовых сегментах продолжится и, вероятно, в новых проектах застройщики будут менять квартирографию, увеличивая количество студий и лотов с меньшим количеством комнат. Что касается премиального сегмента, то оптимизация площадей уже состоялась и вряд ли в дальнейшем площади квартир будут меняться в сторону уменьшения. Сегодняшние насмотренные покупатели высококлассной недвижимости очень трепетно относятся к выбору квартиры, ее зонированию и не хотят переплачивать за непригодные к использованию квадратные метры. В то же время современный покупатель дорогой недвижимости высоко ценит приватность, для него важно, сколько квартир на этаже, и он не готов к увеличению числа соседей. Такие клиенты ценят функциональность и эргономичность планировки — в квартире должны быть приватные зоны для каждого члена семьи, кухня-гостиная для общего пользования, достаточное число санузлов, но в то же время покупатели не готовы к длинным коридорам, разделению кухни и гостиной на отдельные помещения. Мы видим повышенный интерес к классическим планировкам с хорошим зонированием. Важным является и наличие больших площадей остекления, которые также позволяют решить вопрос зонирования квартиры».
Александр Андрианов, первый вице-президент компании GloraX
«На мой взгляд, в дальнейшем доля малогабаритных квартир в общем объеме предложения новостроек в крупных городах продолжит увеличиваться, а средняя площадь жилья — сокращаться. Этот тренд наблюдается не только в России, но и во всем мире и обусловлен высокими ценами на жилье и ограниченным числом земельных участков под жилую застройку в мегаполисах. Например, самые экстремальные варианты малогабаритных квартир встречаются в азиатских странах — в Гонконге или Японии, где можно приобрести жилье площадью 4,5 квадратного метра. Тем не менее, на наш взгляд, такой продукт вряд ли будет пользоваться высокой популярностью в России, скорее он останется штучным товаром. Квартирография напрямую зависит от целевой аудитории и позиционирования объекта. Так, например, в семейных жилых комплексах, которые имеют большую благоустроенную территорию и расположены вдали от крупных магистралей, число студий и однокомнатных квартир традиционно не превышает число более просторных лотов. В то же время в точечных проектах, строящихся рядом с ТПУ и пользующихся популярностью среди активных покупателей трудоспособного возраста, которые ценят мобильность и транспортную доступность, доля студий и однокомнатных квартир, как правило, велика. Отмечу также, что смещение квартирографии в сторону студий и компактных однокомнатных квартир вряд ли затронет проекты премиум-класса и выше, где традиционно не используется мелкая нарезка, что позволяет избежать «перенаселенности» жилого комплекса и обеспечивать приватность проживания. Согласно переписи населения, проведенной в 2023 году, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека. За два года число подобных домохозяйств увеличилось на 14,2%, а с начала века их доля выросла почти в два раза. Таким образом, сегодня число семейных и одиноких клиентов фактически сравнялось. Изменившийся спрос находит отражение в том числе в квартирографии новых проектов».
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy
«Нынешняя ситуация, связанная с ростом ипотечных ставок на первичном рынке жилья, конечно, заставляет застройщиков задуматься над способами увеличения доступности продукта и соответствия предлагаемых проектов, чтобы удовлетворить существующий спрос. Однако за последние годы девелоперы протестировали достаточно много решений по оптимизации бюджета покупки, начиная с уменьшения площадей жилых комнат и холлов в 2010-х годах и заканчивая массовым внедрением студий в проектах, что повлияло на среднюю площадь в 2019-2021 годах. Поэтому на данный момент у застройщиков осталось не так много возможностей по снижению средней площади. Квартирография может меняться вслед за спросом, на который влияет огромное количество факторов. Основное влияние оказывает общий рост благосостояния населения, повышение уровня жизни. Также огромное влияние имеют психологические факторы, например тренд в сторону рационального потребления. В зависимости от изменения этих факторов будет меняться и квартирография. Что касается сокращения метражей и роста доли семейных покупателей, то явных противоречий здесь нет. Основная причина снижения средней площади — это резкое увеличение количества квартир-студий в новых девелоперских проектах, а не снижение количества двух- и трехкомнатных квартир. С улучшением благосостояния граждан, которые могут позволить себе расселить детей в отдельные квартиры, пусть и небольшой площади, растет спрос и на студии. При этом на классические форматы жилья для семейной аудитории покупателей с детьми это никак не влияет».
Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development
«Предпосылок для дальнейшего развития тенденции к уменьшению площади жилья в ближайшее время мы не видим. В последние годы малогабаритные студии начали утрачивать свою популярность, сроки их экспозиции на рынке значительно увеличились. Это в первую очередь связано со снижением спроса: покупатели понимают, что компактные студии не слишком комфортны для жизни, особенно когда речь идет о планировании семьи и о длительном сроке ипотечного займа. А инвесторы осознали, что могут столкнуться с трудностями при реализации такого жилья, так как большинство покупателей — ипотечники и они выбирают более просторные квартиры для жизни, к тому же подобного формата на рынке предостаточно. В силу этих причин вряд ли стоит ожидать дальнейшего сокращения площадей. Да, нынешняя ситуация со льготной ипотекой вынуждает застройщиков искать пути минимизации стоимости лотов. Однако надо иметь в виду, что сегодня проектируются дома, которые будут выведены на рынок минимум через два года. А вся история современного рынка недвижимости показывает, что периоды стагнации длятся не больше года-полутора. Да и вообще ситуация на рынке меняется достаточно быстро, особенно в последнее время. Соответственно, к моменту выхода в продажу квартир, которые сегодня находятся в стадии проектирования, конъюнктура рынка будет другой. И менять квартирографию, исходя из сегодняшней ситуации, нецелесообразно. Все-таки лучше создавать проекты, которые будут востребованы для жизни, а это полноценные квартиры. Тем не менее девелоперы работают над другими методами стимулирования сбыта, создавая различные варианты евроформатов квартир, спрос на которые набирает обороты».
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус»
«Покупка нового жилья — это улучшение условий проживания: семья переезжает в более просторную квартиру, а не из тесной в малогабаритную. Снижение процентных ставок по ипотеке, которое все-таки начнется в обозримой перспективе, вернет спрос на просторные квартиры, но сейчас сложившиеся экономические условия не очень этому способствуют. На рынке уже есть ЖК, где до 40% квартир — однокомнатные и студии. Но одна из самых многочисленных целевых групп покупателей — это семьи с детьми, им не подойдут однокомнатные квартиры. Поэтому если застройщик закладывает в проект больший процент однушек, он сокращает целевую аудиторию. Наверное, на рынке все-таки вырастет доля ЖК с увеличенным процентом студий и однокомнатных квартир, на которые есть спрос. Но я не считаю, что все застройщики сразу переключатся на проектирование малометражного жилья: на рынке будут и проекты со стандартной квартирографией, просторные семейные квартиры останутся и в новостройках классов комфорт плюс и бизнес, не говоря уже о классах премиум и элит. К тому же сейчас проектирование очень мобильно за счет BIM-технологий, что позволяет быстро внести изменения в проект и объединить два лота в один, если на просторные квартиры вырастет спрос. Как бы экономическая ситуация в стране ни генерировала спрос на «плацкартные вагоны», у людей всегда будет стремление жить в большой, просторной квартире».
По мнению заместителя генерального директора по коммерческой деятельности ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергея Абузярова, очевидно, что сокращение площадей не может быть единственным способом стимулирования продаж.
«Чтобы поддерживать спрос, застройщики объявляют различные акции и экспериментируют с новыми форматами жилья, например выводят в продажу квартиры с отделкой white box light. Резиденты будут получать квартиры с простой штукатуркой стен, заделкой штроб, устройством откосов, а в полах будет бетонная полусухая стяжка. По сути, собственники могут въехать в свою жилье сразу после получения ключей и уже по ходу делать ремонт», — подводит черту эксперт.
Читайте также:
