Как изменятся условия семейной ипотеки. Ответы на неочевидные вопросы

С 1 февраля семейная ипотека станет действительно семейной. Действовавшая раньше норма «одна льготная ипотека в одни руки» превратится в «одну льготную ипотеку на семью». Муж и жена теперь будут созаемщиками, а «донорские» схемы перестанут работать. Изменения внесли, поскольку программа обходится бюджету дорого, но не решает задачи по улучшению демографии. О новых правилах, реакции рынка и неразумных инвестиционных стратегиях — в материале «Известий».

Что значит одна ипотека на семью

По новым правилам семья сможет взять только один льготный кредит по программе, а не два, как раньше. Если семья полная, то оба супруга должны быть созаемщиками, то есть при наличии мужа (жены) оформить договор только на одного из них не получится. При этом банки будут проверять кредитную историю и доходы обоих, что может осложнить процедуру. Если доходов для одобрения льготного ипотечного кредита окажется недостаточно, можно будет привлекать третьих лиц в качестве заемщиков.

Почему «донорские» схемы больше не сработают

Главное изменение — закрытие «донорских» схем, когда договор на ипотеку оформлялся на родственника с детьми для получения льготного кредита, а квартиру потом сдавали в аренду или перепродавали. Также нередко ипотека оформлялась на одного из родителей с ребенком, а созаемщиком выступал друг с чистой кредитной историей. По сути, это было законно, но такие схемы противоречили целям программы. Теперь банки будут тщательно проверять экономический смысл сделки: кто семья, кто платит, кто уже получал льготы и для кого реально покупается жилье.

Что будет с рефинансированием

Меняется суть рефинансирования комбоипотеки — когда часть кредита взята по льготной ставке, а часть под рыночный процент. С 1 февраля рефинансировать, то есть взять новый кредит, чтобы закрыть старый на более выгодных условиях, можно будет именно «дорогую» часть, а льготную сохранить. Это особенно актуально в условиях постепенного снижения ключевой ставки ЦБ, от которой зависит и стоимость рыночной ипотеки. До этого банки могли объединить весь долг и поставить на него новый процент. В итоге льгота при рефинансировании исчезала.

Можно ли взять семейную ипотеку повторно

Если первая семейная ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года, то с 1 февраля повторно взять льготный кредит можно будет только после погашения первого и в случае, если родился еще один ребенок. Если первую семейную ипотеку взяли до 23 декабря, то условия не такие однозначные и, возможно, получится оформить второй кредит под улучшение жилищных условий при том, что новых детей нет. Но, судя по всему, шансы крайне малы.

А если двойня

Рождение близнецов или погодков увеличивает шанс на одобрение заявки по семейной ипотеке, но это не значит, что можно взять два кредита одновременно. Подавать заявку на вторую ипотеку по программе имеет смысл, если второй ребенок родился после оформления первого кредита и он погашен.

А если развод

Развод не создает новое право на льготу. Оно возникнет, если погасить первый кредит и, если в новой семье есть (или появился) ребенок, имеющий право на льготу. Раньше схемы с разводом применялись для получения второго льготного кредита, теперь так сделать не получится.

Что будет с уже оформленными несколькими кредитами

Для супругов, которые успели оформить две ипотеки, сохранятся прежние условия — их кредиты пересматривать не будут.

Будет ли дифференцированная ставка

Сейчас семейная ипотека предусматривает ставку 6% для всех и не зависит от количества детей. Однако законодатели не раз высказывались в пользу введения дифференцированной ставки. Схема может выглядеть так: 10% — на первого ребенка, 6% — если родился второй, и 4% в случае появления третьего. Данную законодательную инициативу могут одобрить в первом квартале этого года. Аналитики полагают, что в случае введения дифференцированной ставки финансовая нагрузка на семьи вырастет, поскольку большинство родителей воспитывают только одного ребенка.

Что происходит с рынком и стоит ли инвестировать

Перед ужесточением условий семейной ипотеки спрос на программу заметно вырос: заемщики спешили оформлять ипотечные кредиты под 6%, пока не вступили в силу новые правила. В декабре спрос на ипотеку в «Сбере» подскочил до 613 млрд рублей, и это максимальное значение за последние пять лет. Почти 76% от всего объема выдач пришлось на семейную ипотеку — более 460 млрд рублей. Это рекордный показатель для данной программы за всю историю существования.

Эксперты заметили, что ажиотаж на рынке поднял цены на недвижимость. Так, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке в начале прошлого года составляла 18 млн рублей, а в начале этого — 26 млн рублей (рост составил больше 40%). Аналитики считают, что инвестировать в недвижимость в такой ситуации нерационально: увеличение цены нивелирует привлекательность вложений, особенно если помнить, что квартиры дорожают примерно на 6% в год, а также учесть проценты банку по кредиту и первоначальный взнос. В данной ситуации доход от депозита или ОФЗ будет более приятным. В отдельных случаях приобретение квартиры на вторичке с рыночной ставкой ипотеки и последующим рефинансированием будет выгоднее покупки первички по семейной: при большом разрыве в цене предложения от застройщика и на вторичном рынке.

Главный вывод, который можно сделать, — нет смысла пытаться вскочить в последний вагон и брать семейную ипотеку, если для жилья квартира не нужна. Рынок сейчас перегрет. В моменте это хорошо для застройщиков, которые подняли цены, пытаясь заработать на повышенном спросе. Однако вскоре, после 1 февраля, из-за потери «донорских» схем продажи жилья могут просесть. При этом никакого дефицита на рынке предложения в ближайшее время не ожидается — специалисты предрекают «перезастрой» и серьезный провал по сделкам к 2027 году.

Семейная ипотека — это не про демографию, поскольку рождаемость не реагирует на ипотечные программы, это про поддержку строительного сектора. Семейная ипотека создает гарантированный платежеспособный спрос на рынке, позволяя застройщикам держать объемы продаж, удерживая цены от падения и снижая риски заморозки проектов. Когда ключевая ставка высокая и рынок должен бы «остыть», семейная ипотека работает как подогрев: она не дает рынку жилья резко схлопнуться. Сейчас условия выдачи семейной ипотеки меняют, поскольку на рынке произошел перекос: льготная ипотека, по сути, вытеснила рыночную, а также стала слишком дорогой для бюджета. Правила программы скорректировали, а не отменили ее целиком, чтобы не произошел резкий обвал.

Содержащиеся в тексте тезисы являются не инвестиционной рекомендацией, а мнением редакции